激荡三十年-房地产的功与过
作者: 白子玄
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（一）起源
大家好，我是在地产写过5年PPT的新人up主白子玄。如果让现在的年轻人说三样他们最讨厌的东西，其中一样大概率会是房地产。要讲中国经济，房地产是绕不开的。房地产发展到今天已经成为了生育率和年轻人上升通道上的一座大山，必须要搬走。但经历过二十多年来的发展，房地产与中国经济的绑定盘根错节，要动房地产，必须像外科手术一样小心精准。今天我们开启系列文章，客观理性地讲清楚，房地产是如何一步步发展到今天的困局，以及这二十多年来，房地产的功与过。
先问一个问题：房地产模式发展起来的源头是什么？
我知道会有很多人说四个字：土地财政。那么土地财政这个模式发展起来的动因又是什么呢？这就需要让我们把时间调回到上世纪90年代。
第一章 财政危机与分税制改革
1991年，苏联解体，东欧剧变。社会主义阵营受到极大冲击，资本主义阵营开始了猛烈的意识形态输出。很多西方国家都认为中国也将步苏联后尘；海峡对面也不停蹦跶。
而在新中国内部，也正面临一场严峻的危机：中央财政的枯竭。当时中央缺钱到什么程度呢？
从1988年开始，发生过两次中央向地方政府借债却无力偿还的事情，中央向每个省借款从1000万到1亿不等，总计20-30亿人民币，用于维持中央财政的正常运作。五常之一、拥有960万平方公里疆域、当时人口近12亿的大国，国防、教育、基础设施建设都需要中央掏钱。在京部委的工资不得不常常拖欠。1993年，一场在海南开展的座谈会上，刚接替王丙乾出任财政部长不到一年的刘仲藜感慨：李先念同志兼任财政部部长时，有上衣和长裤穿；王丙乾部长在任时还有衬衫，到我这儿只剩下背心裤衩了！参会的一位工作人员说：您可能连背心都没有，只剩下裤衩了。当时东部沿海地区投资过剩、通货膨胀，中西部内陆地区内需枯竭、财政崩溃，居中调节的中央政府因为缺少财政，无法通过转移支付补贴落后地区进行调控，经济发展、国家的稳定和团结正面临极其严峻的局面。造成这一切的背后原因是什么呢？财政包干。
改革开放初期，中央借鉴80年代初包产到户的成功经验，财政也实行包干。大家还记得历史书上的小岗村家庭联产承包责任制吧？那就是包干制。当年有句标语是这么说的：交足国家的，留足集体的，剩下的都是自己的。
财政包干和这句话的原理一致，地方财政把交给国家的任务完成后，剩下的都留着自己用。财政包干调动了地方政府和国企的积极性，执行之初，地方经济飞速发展。但经济的发展也使得地方有了巨大的动力漏报瞒报。中央问地方，有没有财政剩余的时候，地方就回答：没有。
当时的地方政府普遍“藏富于企业”、“藏富于地方”。让中央的税收在财政包干的制度下，快被“包没了”。财政收入占GDP比重从1979年的28.4%降到1993年的12.6%，中央财政在全国财政的比重从46.8%降到31.6%。当时美法日的这个数据是多少呢？1990年美、法、日三国中央财政收入占全国财政收入的比重分别为58.3%、87.7%、66.1%。中央财力不足，国家对国防、教育、医疗、基础设施建设等投入自然面临经费匮乏的状态。而在财政包干制下，各省的收入自己拿，各地重复建设造成浪费，无视中央全国一盘棋，甚至为增加本省税收，树立各种门槛排斥外省产品，在各省内逐渐形成垄断。
在内外交困的形势下，一场大刀阔斧的改革势在必行。这就是分税制改革。1992年，党的十四大报告指出，要逐步实行税利分流和分税制。1993年，朱镕基被任命为国务院副总理。恢复中央财政的地位和尊严，成为朱镕基上马后的“第一手棋”。在全国财政会议上，朱镕基撂下狠话：包税制下，中央收入不过40％，支出要占50％ ，年年借债，中央财政过不下去了，不到2000年中央财政就要垮台。这种状况是与市场经济发展背道而驰的，必须调整过来。
经过讨论后，分税制的初步构想出炉，我不整那么复杂，直接幼儿园化：分税制把税分成三类：中央税、地方税和共享税。中央税就是需要全国统一、公平管理的税种，这些税相对税基较大、收入较高。地方税就是非全国性商品、管辖权归地方会更方便管理的税种。这些税相对税基较小收入较低。共享税就是税源很普遍但是单独划给中央或者地方都不方便管理的税种，共享税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。制度框架确定后，中央和地方的博弈开始了。
自1993年9月9日到11月21日两个多月的时间，朱总理带着各部门60多人的大队伍，把全国主要的财政大户省份全部飞了一遍，挨个谈判。首站去的就是在财政大包干制度下得益最大、必然最难谈判的广东省。在9月13日和广东省的谈判过程中，广东省的5套班子全部参加，有些地市委领导也参加了会议，阵容极其庞大。这庞大的阵容，最大的诉求就是希望能给广东特殊待遇，不搞分税制，在广东单独实行包干制。毕竟，当年中央给广东下了任务，要赶超“四小龙”。广东对分税制意见很大：中央把钱收走了，我还怎么赶超呢？
中央对广东的这个诉求自然是不能同意的，分税制推广到全国，一方面是为了中央的财政收入，另一方面是为了打破地区垄断、实现全国统一的市场公平。如果给广东网开一面，何谈公平？中央团队采纳了一些广东提出的细节上的建议之后，广东的态度有所缓和。而后广东提出：实行分税制可以，但要将土地出让收入归地方政府，不然没有钱赶超四小龙。朱总理同意了这个要求，双方各让一步，分税制改革在广东成功推进，也为土地财政埋下了伏笔。
经过两个月的艰苦谈判和连续的筹备工作，分税制于1994年1月1日正式生效。当时的宏观环境并不宽松，信贷过猛、投资失控、通货膨胀。在这种不利的局面下，刘仲藜如履薄冰，他担心财税改革出现三个问题：继续推动通货膨胀，生产下降，新税收不上来。如果出现其中一个问题，身为财税改革组长的刘仲藜都有不可推卸的责任。为了以防万一，1993年底刘仲藜找到兼任中央人民银行行长的朱镕基，从银行先借120亿元，以备急需。
1994年春节期间，正在北京市慰问的刘仲藜接到国税局值班室报告，一月份税收达到500亿元，比去年同期增长了61%。分税制改革首战告捷。第二天，刘仲藜向朱镕基报告好消息，并将借款还给中国人民银行，从此告别了困扰多年的财政短缺危机。
从1994年开始，中央财政平均增幅超过百分之十。1993年，中央财政收入仅958亿，1994年就达到2906亿，发展到如今，2021年中央财政收入9.15万亿。分税制让中央汲取了充分的财政收入，中央拥有了足够的调控能力，开始加速推进对中国经济体制的改革。
第二章 “98”房改与三驾马车
1997年，索罗斯为代表的国际游资狙击泰铢，东南亚金融危机爆发。在泰国成功收割后，国际游资相继收割了菲律宾、新加坡、马来西亚等亚洲外向型经济体。然后将矛头对准了刚回归不久的香港。索罗斯怎么也没想到，他居然被几年前还面临财政危机的中国打败了。虽然香港保卫战最终打胜了，但是已经发展成亚洲经济危机的风暴笼罩在中华大地上，如何发展出口、刺激经济，我国急需破局。中央选择构建投资、消费、出口的“三驾马车”作为中国经济体系的骨架。但是怎么构建，构建后谁来拉动，是个需要解决的问题。
1997年11月，正值京九铁路开通剪彩，朱总理来到深圳做企业调研。就在这场交流会上，万科创始人王石对总理做了一份报告：《分税制对企业的影响》，引起了总理的兴趣。总理就“房地产行业能否成为支柱产业”与王石进行探讨，并斩钉截铁地表态：“两年内一定把房地产行业促成支柱产业”。三驾马车谁来拉动的问题，似乎有了答案。接下来的几年，我国开始进入构建中国特色房地产体系的时代。在讲这个时代的风云变幻之前，需要把房地产模式是怎么玩的给讲清楚。
中国特色房地产模式的架构是土地财政+商品房预售+信贷体系。下面进入一大段幼儿园化的环节。小王要买房结婚，他拿30万的首付定了一套总价100万的房子，贷款70万。这70万由银行放款后，小王要还30年。放款之后这70万会进入资金监管账户，政府会按照项目建设进度逐步让开发商提取。等项目全部建设完成，开发商才能拿到完整的70万，也就是说，在项目建设完成后，开发商才拿到了小王这套房的完完整整的100万。这就是预售资金监管，是政府防烂尾保交楼的核心措施，这个措施很重要，在本系列文章中会反复派上用场。
如果整个项目的总房款——在开发商内部叫总货值是2亿，开发商就在项目建设完成后拿到了2个亿。然后开发商拿着这2亿去买地。这2亿就成为了土地财政。然后地方政府用这2亿去进行基建、社会福利补贴和民生工作。我们来详细看一下这2个亿的成份。这2个亿从购房者手中转移到开发商手中再转移到地方政府手中。假设购房者都是三成首付，那么这2亿中有1.4亿都是购房者从银行获得的贷款。如果购房者都贷款30年，这1.4亿，就是购房者未来30年一部分甚至大部分收入的提前预支。
从这段描述中我们可以发现。房地产这套模式的运作核心，就是将居民未来几十年的收入提前预支获得天量资金，转换成财政收入，进行基建、招商引资和社会民生工作。请记住这段话，这是我国这二十年多来飞速发展的核心原因。但这个模式是一把锋利的双刃剑。买房的这个时间点上，居民提前预支的这几十年收入，本质是什么呢？是居民通过银行背负的债务。这个模式实际上是将地方政府发展过程中的部分债务转移到了居民层面，整个模式都是靠债务拉动。这就是后来房地产成为困局的核心原因，是这个系列文章的核心出发点，将会在后面几期视频中反复提到。基建建成后，配套的齐全提高了土地价值、吸引更多人进城买房，造成地价房价上涨。地价房价的上涨让这个模式进入下一轮循环，房地产模式就这样滚动了起来。具有先发优势的城市会在循环之中形成良好的城市形象、较高的基建和民生服务水平，吸引更多人进城买房、吸引更多产业落户。城市等级的分化就在房地产模式的推进过程中不知不觉演变出来。分税制为中央提供税收，土地财政模式为地方政府提供收入，两个模式的“双循环”成为了中国二十多年来快速发展的根本动力。同时也埋下了困局的种子，后面几期会详细说，本期先不赘述。
当年构建这套从快速强国角度来看近乎无敌、不可复制的房地产模式，并不是一帆风顺。
1987年12月1日，深圳。新中国第一场土拍在这里举行。担任深圳经济特区房地产公司总经理的骆锦星以525万元的总价拍下了新中国第一块拍卖出让土地。他的这家公司，就是后来恒大的许老板想“借来上市”的“深深房”。这次土拍之后的1988年，七届全国人大常委会对《宪法》、《土地管理法》进行了修改，删除了以往“禁止土地出租”的规定，从立法层面允许土地可按照法律规定转让。让土地出让有了法律支撑，开始为土地财政铺路。那个年代，无偿划拨是全国土地出让最主流的方式。土地拍卖是花钱买地，无偿划拨就是直接给你，不要钱。政府无偿划拨的对象基本都是一些重要机构和企业，无偿划拨土地是当年最直接的招商引资的方式。深圳的土拍让全国多地通过无偿划拨得到土地的机构和企业看到了商机，开始将土地转手倒卖，出现了“炒地皮”现象。
土地市场的乱象加速了国家对于建立“土地财富”共识的进程。1994年8月30日到9月2日，第一次全国土地使用制度改革工作会议在北京举行。会议指出了制约我国发展经济和进行现代化建设的最大制约因素：资金不足。创业都需要启动资金，更何况国家的建设和发展呢？要赶超发达国家，提高经济水平和综合国力，需要大量的资金。“土地是我国经济建设和发展的巨大财富”的共识正式建立起来。随着共识建立和分税制下地方政府对财政的渴求，政府把土地一级市场的所有权逐渐收回。无偿划拨的占比逐年下降。土地出让金在一些相对发达城市开始成为地方政府财政收入的重要组成部分，为地方发展提供了原始积累。不过当年土地出让金仅占到地方财政的20%-25%，没有如今占比这么大。但土地牵扯太多历史遗留问题，无偿划拨和协议出让一直存在，让土地价值无法最大化。直到2002年，原国土资源部对土地出让的形式和流程进行了详细规定，最重要的就是经营性土地，即用来建设商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房的土地，必须公开招招标、拍卖、挂牌才能出让，也就是“招拍挂”制度。从此，全国各地的土地终于进入了公开拍卖时代，土地财政终于登堂入室，成为了今天我们看到的样子。
同样一波三折的，还有商品房制度的建立。与土地市场中无偿划拨占大头对应的，是住房市场中的福利分房制度。因为福利分房的存在，普通民众没有购买商品房的意识，并且大家的工资水平都不高，也买不起商品房。传统的福利分房是由政府出钱建设，以极低租金出租给职工甚至不要钱给职工居住。在这种制度下，地方政府相当于一个只建不卖的开发商，又要负责建设、支付建安等各类成本，又不能产生收益，长此以往，地方财政承担了巨大压力。同时亚洲经济危机带来的出口下降和国内内需不足，让中国急需寻找一个突破口刺激消费，拉动经济。推动群众购买商品房，就是拉动消费的版本答案。为了建立群众购买商品房的意识，国家做了两件事：终结福利分房制度和给群众购房补贴。
1998年7月3日，中央发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，开启了著名的“98房改”。以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革启动。从此在中国有近50年历史的福利分房制度正式画上句号，住宅商品化拉开序幕。
此时要解决的另一个问题，就是购房补贴的标准。如果购房补贴给的低，群众还是买不起，不能调动积极性；如果购房补贴给的太高，相当于变相降价，那就是从一开始就给房改工作泼冷水。经过激烈的讨论，时任中央建设部副部长俞正声拍板决定，房价收入比超过4倍以上的地区，应当建立购房补贴制度。当时的房价收入比的公式是这样的：本地区一套60平米的经济适用房的平均价格与双职工家庭的年平均工资之比。标准确定后，房改工作轰轰烈烈地推进。同年，住房贷款政策频频推出，鼓励民众贷款买房。房地产行业在中国如同蹒跚学步的婴儿，开始学会了走路。但是想让还很稚嫩的中国房地产带动中国经济走出亚洲经济危机的困扰，还缺少两个发动机。
1999年6月16日，原国家计划发展委员会和教育部联合发出紧急通知，决定1999年中国高等教育在年初扩招23万人的基础上，再扩大招生33.7万人，这样普通高等院校招生总人数达到153万。1999年普通高等院校招生增幅达到42%。超过46万天选之子有了机会进入城市大学，改变命运。从这一年开始，大学扩招成为了我国拉动经济的基操之一。大量年轻人进入城市，带动大学周边的消费。大学扩招提高劳动力的整体素质，让城市可以吸引优质产业进驻。产业进驻提供丰富就业岗位。年轻人获得比父辈更高的收入后（就那个年代而言），在城市扎根买房。房地产模式开始和人口红利形成闭环：配套的齐全进一步为年轻人提供消费场所，提高城市的消费需求。基建能力的提升和高素质劳动力持续吸引产业进驻，一二线城市的产业升级和集群拉开序幕。人口红利和土地红利开始集中释放，中国经济的三驾马车已经完成其二。
时间来到2001年，三驾马车的最后一块拼图，来了。2001年12月11日，经历过重重谈判后，中国正式加入WTO。人口红利得到进一步释放，优质的劳动力和完整的工业链条，让中国成为了“世界工厂”，不知不觉中深植于世界贸易体系之中。中国通过“做生意”消化内部产能、逐步成为各国难以割舍的贸易伙伴。对外贸易的飞速发展造就了一个又一个财富神话，继续推动以房地产为核心的经济体系不断循环。
至此，中国经济的三驾马车搭建完成。中国的经济列车终于出发，创造了持续二十多年的经济奇迹。从上世纪末，家门口豺狼虎豹环伺、家里面财政枯竭的困境，顶着巨大压力发展到如今的世界第二大经济体。中国从未崛起，他只是逐步走回曾经就坐在的位置上。1999年，北约轰炸南联盟使馆；2001年，南海撞机，血债至今仍未偿还。2021年，中共中央政治局委员杨洁篪对美国说出：“你们没有资格在中国面前说，你们从实力地位出发同中国谈话！”这二十多年来，我们从隐忍到扬眉吐气，背后是我国经济实力、综合国力和国际地位的迅速攀升，是中国人民万众一心，艰苦奋斗谱写的神话，让中华民族在世界民族之林站的更稳、站得更高。我们常说，祖国在二十多年里走完了西方两百年的历程，而这二十多年波澜壮阔的画卷背后，有房地产模式这个画师不可否认的功劳。敌人不会给我们时间让我们慢慢强大，房地产模式是当年的版本答案，它让我国在二十多年里获得了天量资金进行发展，迅速拥有了和西方掰手腕的实力。
在那个房地产刚起步的年代，我们看到了许多在景观、产品细节、建筑风格、设计艺术上追求极致的好楼盘，为中国住宅的人文情怀现身说法、为中国人的居住传统增添诗意。那个时候的房地产还很健康，没有万恶的高周转、没有夸张的营销、没有“楼王”的说法，只有将居住体验打磨到极致、慢工出细活的艺术追求。
但是事物总是处在不断的运动和变化之中。从2008年开始，房地产，变了。
（二）中国楼市的第一次狂奔
2001年，由于911事件和美国互联网泡沫破裂，美联储连续13次降息，将基准利率从6.5%降至1%，并在2003年6月至2004年6月期间保持1%的超低利率长达一年之久，以此刺激经济发展。在低利率环境和“金融创新”的共同推动下，大量资金流向房地产和股市。居民疯狂借贷买房，在投机狂热之下，金融机构为了追求商业利益纷纷降低贷款标准和审查条件，发放了大量次级抵押住房贷款，也就是给信用较差、收入较低的人开放的贷款，开始堆积泡沫。导致2001-2007年，美国房价以平均10%的速度上涨。2004年6月之后，美国为了对抗通货膨胀，17次提高利率，至2006年7月，联邦基金利率由1%上升到5.25%、持续降息、升息造成的宏观经济环境不稳定埋下了危机的隐患。2006年，美国房价开始下降。利率的升高、房价的下跌，使资信状况欠佳的次贷借款人越来越难以承受房贷的负担，纷纷违约、停止还贷，开始让次贷公司出现亏损。到2007年4月美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破产保护，次贷危机爆发。2008年9月15日，美国第二大投资银行雷曼兄弟由于暴露出同次贷相关的巨额亏损而破产，国际金融危机正式爆发，也就是“08年经济大衰退”。那时还没人知道，这次危机将让大洋彼岸的中国楼市，进入狂奔时代。
从本期开始，我将会为大家介绍中国楼市的三次狂奔和一个毒瘤。第一次狂奔是从2009年到2013年。第二次狂奔是2014年到2019年。第三次狂奔，是2020年中旬到2021年中旬。图上2018年之后的数据不放是因为2018年之后的数据没有意义，原因我后面会说。
自从中国特色房地产模式和三驾马车搭建完成后，这套经济体系开始了良好的循环。从2004年开始，中国经济的发展让最早积累了财富的一批人进入城市购房，带动了全国各地商品房房价的上涨。2004年全年，全国平均房价上涨了15%。根据戴德梁行发布的报告和央行上海总部发布的《2006上海金融稳定报告》，2005年有54.18亿美元外资流入中国楼市，50%投在北京，43%投在上海。以上海为例，这些热钱通过四种方式流入上海房地产：直接设立外资房企或参股国内房地产企业、购买上海地产公司在港股发行的股票、给房企借债、直接结汇买房。直接结汇买房的这部分达到了14.15亿美元，按照当时的汇率折算大约100亿人民币，全部用于购买陆家嘴、新天地、古北等地区的豪宅。这部分外资占到了这三个板块当年成交总额的60%以上。国际炒家入局中国豪宅市场在中国房价里起到了类似龙头股的作用，进一步推高了中国房价。尽管从2003年开始，国家从土地、首付比例、房贷利率等多方面出台了调控政策，但都没能按住房价上涨的势头。
到了2006年，国家终于下定决心，打响了正式调控的第一枪：2006年5月24日，国六条出台。同年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。》，也就是“外资限炒令”。通过组合拳限制了国内和国外对房地产的过热投资。并在2007年终于动了炒房客的核心：资金成本。2007年，央行5次加息，并且将二套房首付比例提高到不低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。连续三年上涨的房价终于得到遏制，此时从珠三角地区业绩降幅察觉到调控成效的王石又出来说话了。
2007年12月13日，万科主办的“海螺行动II"新闻发布会上，有记者提问：“楼市的拐点是否到了？”王石表示：“我赞同楼市出现拐点的说法。”此言一出，在地产界引起轩然大波。所有的同行和专家都认为：王石在扯淡。当时GDP增速和居民可支配收入增幅都还是两位数的高增长。那个年代还是个增量时代，城镇居民都在用劳动产生财富，也获得了对应的财富。现在是个存量时代，你通过劳动换取了报酬，但是财富集中在了少数人手里。在那个年代，房价虽然在涨，但是城镇居民收入也在涨，是一个相对健康的时代。所以当时的业内人士和专家几乎都认为，中国房价还会继续处在上升通道。但王石用实际行动证明，他不是说说而已。2007年12月，广州万科的各楼盘均出现了大幅降价，降幅平均约为20%，其中天景花园和金域蓝湾降幅更是达到了40%。同一时间降价的还有万科在长三角的多个项目。万科这种不讲武德的行为让大意的业主和同行没能闪掉，房企纷纷开始降价，多地业主围堵售楼部。当时绿城的董事长宋卫平表示，王石这种行为是为了通过降价让小房企破产，方便万科收购优质项目。宋卫平当年还不知道，即将到来的这场危机，把他推到了悬崖边缘。
2008年9月15日，经济危机爆发。在全球金融风暴下，我国经济受到了相当大的冲击，尤其是外向型经济的发展受到了很大的影响。从第三季度起，我国经济增长率出现了加速下滑的局面。截至2008年10月，我国的出口和进口增速虽然有所放缓，但仍然是增长的，到了11月和12月，全国进出口总值开始表现为负增长。11月全国进出口总值同比下降9%，其中：出口下降2.2%；进口下降18.1%。12月全国进出口总值同比下降11.1%，其中：出口下降2.9%；进口下降21.5%。可以看出，9月份发生的金融风暴，到11月份开始对我国的对外贸易产生了实质性影响。
三季度，第二产业增长率回落到了9.3%，在本轮经济周期中首次落到10%以下，而到了四季度，不但第二产业增长继续下滑，达到了6.5%的低点，第三产业的增长率也开始明显回落，下降到8.2%。外贸企业最先出现倒闭，逐渐向各个行业蔓延。失业潮从沿海城市蔓延到全国。全球金融风暴已经严重冲击了我国的经济。2008年四季度，全球经济显著下滑，正如总理在政府工作报告中所说的，“这场危机来势之猛、扩散之快、影响之深，百年罕见”，中国经济增速从年初的两位数下降到仅有5%，信心严重受损，预期普遍悲观。
这时候房地产市场是什么样呢？
2008年9月3日，蔓延全球的经济危机发生前两周，杭州万科对白鹭郡东等四个楼盘进行降价促销，最高降幅有40%，这次降价一直持续到经济危机前一天，大量老业主打砸售楼部，围堵杭州万科办公地点。那时候同行虽然对万科的带头降价感到业绩压力，但仍对楼市有较好预期，跟风降价的楼盘并不算多。但随着经济危机蔓延，沿海城市居民失业率上升、收入下降，购房者逐渐减少，房企降价行为蔓延开来。万科的抢跑为自己保存了业绩。然而人性就是“买涨不买跌”。持续的降价让市场进入了恶性循环。出口下降、企业裁员、房市低迷，此时的中国经济如果不立即采取措施，就会有硬着陆的风险。
2008年11月5日，中央发布了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的“国十条”。从投资、消费、信贷三大层面进行直接的扩大内需动作。投资中又主要分为基建、民生、企业降负。基建中分别有加快农村基础设施建设、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设、加强生态环境建设、加快地震灾区灾后重建各项工作；企业降负主要是加快自主创新和结构调整、在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。民生方面加快建设保障性安居工程、加快医疗卫生、文化教育事业发展。消费方面提高城乡居民收入。信贷方面加大金融对经济增长的支持力度。最需要大家重点记忆的是这一条：取消对商业银行的信贷规模限制。
简单说一下“国十条”的逻辑。
地方政府通过城投公司投资基建项目提供就业，给刚经历下岗潮的农民工们提供岗位和报酬，有了报酬之后进行消费，扩大需求、消化过剩产能。同时被降负的企业在更宽松的信贷支持下扩大投资、提供就业，进一步提高消费能力，扩大内需。再加上当时宽松的信贷环境，银行“只要是个成年人就让你办卡”，提供了大量的消费贷促进消费。2008年9月16日、10月8日、10月29日、11月27日、12月22日，央行连续五次降息，累计降息2.16%，力度之空前、频率之密集令人震惊，要知道2020年新冠疫情冲击最严重的时候，我们也只是降息了0.3%，可见当年宽松的货币政策有多宽松了。另一方面，温老在《八次危机》中说过，08年开始，国家通过新农村建设、鼓励农民生产销售农产品，提高农民收入；并且在2010年将出口退税13%转为农民购买消费品折扣13%，靠广大农民强大的购买力，“买买买”扩大了内需。扩大内需消化产能的循环就构建起来。同时，我国在国外积极将廉价商品出售，同步消化产能。产能过剩的风险就这样被消除了。但是，没有政策是一劳永逸的，在政策的执行过程中如果缺少强有力的监管体系，就会发生动作变形。基建的工程费也好、群众的工资也好、企业的补贴也好，整个“国十条”的推进需要大量的资金，这些钱从哪来？这些钱是地方政府通过城投公司用土地向银行借贷得来的。这恰恰为后来的困局埋下了伏笔。
“国十条”和国际贸易的双循环让群众手里有了钱。当群众手里有了钱，就会去消费，消费完了剩下的钱用来干嘛呢？炒股吗？2007年11月—2008月10月，上证指数6124点跌至1664点，历时12个月，最大跌幅达72.8%。
群众对于股市已经没有了信心。恰好在10月，国家发布了楼市救市政策。2008年10月12日，一系列救楼市的政策出台：
11月1日起，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。现在首套房首付一般都是3成起，首套房利率基本在5.88上下，可见当年的政策有多刺激了。同时地方政府可视需求制定特殊政策。比如杭州发布了救市24条，规定购买100万以上房产的客户可直接落户，一下子引爆了杭州楼市。
在政策的引导下，刚经历过股灾的中国群众，只能把钱投进房地产。然后我们就看到全国住宅均价上涨25.1%，全国一二线城市的房价都在那两年里翻了一番。就拿前不久启动救市的郑州来说，2008年郑州全年均价3960元/㎡，到2010年12月已经涨到了6493元/㎡。更不用说寸土寸金的陆家嘴，从2009年开始直接起飞。
那些本来没买房的民众，看到房价暴涨，也争先恐后地加入了购房大军，毕竟房产本身是财富的一种，谁都怕自己在发财这件事上慢了。这个现象，在我们业内叫做“恐慌性置业”。这个名词在第二次狂奔还会出现。能买得起的都买了，买不起的创造机会也要买。于是，那些本来连20%首付都付不起的群众，通过消费贷等各种金融工具套出来首付，“空手套白狼”进入楼市。在宽松的货币环境下，还有人利用汇率，通过正规渠道获取大量境外资金兑换成人民币，进入北京上海等地坐庄炒房。这个操作我就不详细说了，想了解的同学可以去看付鹏老师的视频。
当年，恒大雄心勃勃准备上市，却受经济危机影响资金链断裂。在大家都认为许老板熬不过2008年冬天的时候，这一系列救市行为把恒大救了回来。只是高杠杆的恒大并没有吸取教训，13年后他还是爆雷了。
楼市的狂热带动了上下游产业的复苏。国十条扩大内需的循环让中国经济顺利走出全球经济危机的阴霾，成为世界上最早走出危机的国家。国十条为后来我国支援世界经济复苏打下了良好的基础。但是困局的种子同时生根发芽。
上期我们说过，分税制让中央汲取了财政收入，地方的财政面临压力。1995年颁布的老《预算法》规定地方政府不得发行地方债券。地方政府又不能直接和银行贷款。又要发展城市化和工业化，又没有获取资金的渠道，可急坏了地方政府。这时候，城投公司的运作模式让他们看到了答案。1998年，国家开发银行和安徽芜湖合作，芜湖成立城投公司芜湖建投，将8个基建项目打包，向国开行借款10.8亿。这时候芜湖要还债，还是靠做预算的时候专门安排的偿还基金，完全靠地方财政的发展预期作为背书。自2002年全国推行招拍挂之后，芜湖建投可以用土地出让收益作为还款保证。2003年，国开行和天津的合作开始以土地增值收益作为贷款还款来源。我们今天看到的城投公司的运作模式就诞生了。
那么这套模式是如何形成困局的呢？我们来拆解一下逻辑就知道了。
地方政府成立城投公司，城投公司将土地抵押给银行，银行通过评估土地价值发放贷款。城投公司拿到贷款之后进行基建，基建提高土地价值推高房价，房价上涨使得开发商为了拿地拍高土地价格，土地价格提升后获得的收入可以用来偿还到期的本金和利息。同时，土地价格的抬升提高了银行的评估价格，城投公司可以获得更高的贷款，这个模式就闭环了，这就是“土地金融”。在这个模式中最重要的是哪一点？土地价格。要支撑这个模式不停地滚动，土地价格就不能降下来。一旦土地价格下降，地方政府的偿债压力就会提高。从2008年开始，地方政府债务激增，也是从这个时候开始，土地财政和土地金融形成了路径依赖。与此同时同步提升的，还有居民部门的负债率。为什么居民部门负债率会提高，原因在上一篇中说过了，没看的去补一下课。
和城投公司杠杆、居民部门杠杆同步激增的，还有房企的狂热。在火热的楼市环境下，上头最严重的不是王石，不是许家印，而是最重视品质管控的宋卫平。
宋卫平时代的绿城，以极高的产品品质和物业服务水平拥有极高的溢价能力。幼儿园化一下，就是同地段同面积段的同等产品，绿城比别家卖的贵并且卖得好。有出色的产品和服务做背书，绿城一路上扬，在2007年销售额破百亿。宋卫平定下绿城销售额在2008年翻一番的目标。结果经济危机的来临让绿城仅完成了151亿，并且由于前两年拿了一大波高价地王，绿城负债率高涨至140%。在市场降至冰点导致销售下降、项目面临亏损和高负债率的双重压力下，绿城来到了悬崖边缘，宋卫平如芒在背。但没过多久，杭州发布了“救市24条”。主要货储都在杭州的绿城随着2009年杭州楼市的火爆来到了行业第二的位置，销售额529亿，和第一名的万科只差105亿。大难不死，必有后福。宋卫平此时已经严重上头，官宣“绿城会超越万科，成为行业老大”。如今的我们是知道的，凡是官宣要超越万科的，都没有好下场。
在楼市火热、GDP增速重回两位数的环境下，2010年1月10日，中央发布了“国十一条”，限购作为最严厉的楼市调控政策，首次登场。还记得杭州“救市24条”里购房款超过100万就可以落户的政策吧。从“国十一条”之后，要在执行限购城市购房，要么是本地户口，要么按照地方规定缴纳相应年限的社保。“国十一条”同时将二套房首付比例上调至40%。
2010年4月12日，“新国十条”发布，调控加码。首套房且90㎡以上，贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，按照当时的利率折算，二套房利率要达到6.53%；商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社保的非本地居民暂停贷款，也就是说，这类购房者只能全款购房。从2010年10月开始，央行4次加息，首套房利率逐渐攀升至7.05%。一连串的调控给狂奔的楼市踩下刹车。各地楼市进入冰点。
2013年，“新国五条”发布，楼市调控依然不放松。连续的调控让宋卫平心急如焚。2009年，宋卫平豪掷323亿买地，杭州排名前十的高价地块被他抢去了4个，绿城负债率达到132%。2011年绿城资产负债率已攀升到148.7%。楼市冰冷、销售下滑、负债高企，绿城再次面临2008年的困境，但这一次，没有那么好的运气。“这场残暴的欢愉，终将以残暴结局。”为了挽救绿城，宋卫平先后找了潘石屹、九龙仓、孙宏斌入股，最后又找来了中交。但是中交带来的“去绿城化”，让宋卫平不得不离开绿城、退守蓝城，在蓝城的桃李春风里继续坚持他的产品理想。从2014年12月23日，中交集团宣布出资收购绿城的股份开始，绿城的宋卫平时代，就逐渐走向终点。同样在调控政策下落幕的，还有中国楼市的第一次狂奔。
现在我们回过头看“国十条”，会发现它是一个无奈的选择。在经济即将硬着陆的时候果断选择刺激，需要莫大的勇气。“国十条”有效拉动了中国经济的复苏，这是它值得肯定的一面。只可惜这个政策没有对应的成熟的监管体系。用如今的词汇去形容，当年的四万亿就是大水漫灌。从2008年到2012年，中国M2增长近50万亿人民币。没有足够强的监管体系去引导，这些水不可避免地大量流入楼市，造成了中国楼市的第一次狂奔。
同时，为了通过基建等手段拉动内需，地方政府成立城投公司用土地抵押给银行进行贷款，背负了太多的债务，这些债务要求土地价格必须保持住，2010年开始的一系列调控让土地市场和楼市一起下行，土地价格的下降让地方政府的债务压力加大。这就使中国楼市的第二次狂奔成为必然。
（三）中国楼市的第二次狂奔
2017年10月，三亚。刚满20周岁的小美接到了一个电话。电话那头一个自称是刚子的房产中介告诉她，只要她和一个男人领证，一周之后离婚，其他什么也不用做，就给她5000块钱。将信将疑的小美在刚子的引导下，和一个素未谋面的中年男人领了证，一周之后，走完“流程”的小美真的从刚子手中拿到了5000块钱。小美喜出望外，如果每周都能做一单这样的“生意”，那岂不是月入两万？于是小美跟着刚子继续“做生意”。小美不知道的是，她每做一单生意，赚的是5000元，但是刚子，净赚19.5万。三亚的这个故事，只是第二次狂奔时期全国楼市买房乱象小小的缩影。
如果说第一次狂奔是开车上高速，那么第二次狂奔就是坐火箭上太空。这5年虽然是万科总裁郁亮口中的“白银时代”，却是对房企来说最好的时代。这是房企可以在年会上撒钱的时代，是房企校招薪资和金融、互联网形成“三国演义”格局的时代，是一部分人把结婚、离婚当做发家致富工具的时代。这对群众来说是最坏的时代。这是早买跟晚买完全处在不同起跑线的时代，这是不得不掏空6个钱包购房的时代，这是“一线留不下，家乡回不去”的时代。
大家好，我是白子玄，一个在地产写过5年PPT的新人up主。欢迎来到第二次狂奔。2008年金融危机后，全球主要经济体均开始了货币宽松政策，美国分别在2008年和2010年开启了两轮量化宽松，我国也在2008年开启了“四万亿”。在宽松的货币环境和政策扶持下，中国房地产发生了第一次狂奔。由于第一次狂奔中，房企逐利，疯狂拿地扩张，房地产的库存不知不觉中慢慢攀升，供需关系悄然转变。2014年，已经从经济危机中走出的美国，开启了加息周期，也是在这一年，在美国鼓动下，爆发了俄乌冲突。美国接连在欧洲和东南亚等地搞事情，加速全球各地资本回流美国。
资本的撤出让还处于疯狂扩张的房企面临资金链紧张甚至断裂的风险。同一时间，2014年全国商品住宅库存达到历史峰值55.6亿㎡，供远大于求的情况下，市场哀鸿遍野。为了让大家能对这个数据有清晰的概念，我解释一下房地产行业内部对于库存的相关定义。所有没卖掉的新商品房，不管是已经建好的还是没有建好的，都叫做库存。库存又分为狭义库存和广义库存。举个例子。我开发了一个总计20万方的项目。现在有2万方可以拿出来卖，剩下18万方有8万方在建设中、10万方还没动土。这2万方推出来之后卖了1万方，还有1万方没卖掉。那么狭义库存指的就是这1万方，就是可售但未售。广义库存指的是所有未售部分，所以广义库存是多少呢？就是1+8+10=19万方。
那我们把范围扩大一下，马路对面有一个竞争楼盘，开发进度比我慢，总共10万方，都还没动土。那他这10万方就都属于广义库存，换句话说，就是开发商已经拿了地但是这块地上的商品房还没到能销售的状态的话，整个项目都属于广义库存。2014年，我国房地产库存来到了最高点。根据国家统计局发布的《2014年全国房地产开发和销售情况》商品房待售面积6.22亿㎡，这个待售面积其实就是狭义库存，是已经可以销售但还没有卖掉的部分。广义库存是刚才说的55.6亿㎡。2014年全年商品房销售面积12.06亿㎡，月均销售面积就是1亿㎡。把广义库存除以月平均销售面积就能得到“广义去化周期”。去化周期就是个55.6个月。这意味着什么呢？意味着如果从2014年年底、2015年初开始不进行任何土拍，当时节点上全国正在建设的商品房按照2014年的销售速度可以卖4年6个月！
并且，统计局发布的销售面积包含了商业，所以分母虚高，实际上的去化周期要更高。正常的广义库存去化周期应当在一年左右。在供远大于求的环境下，房地产市场急速下行，销售价格和销售面积双双下降，再加上外资撤离导致的资金链紧张，不得不降价以求快速回笼资金，可是“买涨不买跌”是永恒的定律。降价的作用微乎其微，销售低迷导致回款极慢、项目亏损进一步加剧资金链紧张，整个行业进入了恶性循环。2014年，房地产行业进入了至暗时刻。全国的房屋空置率已经达到40%以上，来到了严重空置的标准。也正是在这一年的6月 ，郁亮发布了文章《楼市进入白银时代》。“虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。”只可惜，万科的预言在接下来的狂热中再次被人抛之脑后。
既然是供需失衡带来的问题，那么提高需求不就能解决了么。所以2014年6月开始，福州和呼和浩特率先完全取消限购，之后三个月连续有30个城市取消限购，给房地产释放需求。2014年9月30日，央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，史称9·30新政”。其中最大的亮点是“房贷结清后再购房可算首套”。在这项新政的驱动下，自2011年以来的限贷政策开始松动。同时，央行连续降息、房贷利率持续下降。从政策端和货币端给房地产松绑，试图让房地产回暖。看到这里也许弹幕上会有人说为啥又要救房地产。这就得说说房地产作为支柱行业的重要性。
房地产行业的下游，有施工、建材、装修、水电、五金、家电等实体产业，如此长的产业链关系到数以亿计的群众就业。如果房地产健康发展，是能够带动实体经济发展、促进就业和消费的，这是将房地产作为支柱产业发展的初衷。当年高库存环境下的房地产持续降价、资本的撤离导致资金链紧张，下游产业链迟迟不能得到工程款的支付，这些实体企业没有钱，自然也没法给他们的下游企业付款，下游也没法给下游的下游付款。这样传导下去，整个经济体系将面临失业潮、消费断崖下降和系统性风险。同时，房企为了开发融资，将土地抵押给银行做开发贷，如果楼市形势持续恶化，房企断供，会引发金融风险。为了维持经济的稳定，不得不救楼市。
和第一次狂奔不同的是，这一次政策和货币的松绑失效了。宽松的货币环境并没能将房地产送上青云，反而戏剧性的和第一次狂奔恰好相反，让股市冲破了5000点。这是为什么？一来是因为楼市持续地降价打破了“房价永远涨”的共识，群众即便有了钱也不去买房，反而把钱投进了股市；二来是因为库存主要都集中在三四五线，一二线城市的松绑并不能对整体库存的消化起到明显作用。既然松绑失效，那就只能直接促进需求端的上涨了。这就要请出我们本期视频的主角：棚改货币化。
棚改即棚户区改造。简单的说就是通过对旧房、危房的拆迁改造，让广大低收入居民从环境脏乱差，房屋质量低且危险的居住环境中搬出来，住进整洁、安全的住所中。2013年起，我国棚改大规模推进，取得历史性成效，2013年至2017年累计改造各类棚户区2645万套，惠及6000多万居民，改造数量和惠及居民数量均比2008年至2012年翻了一番。截至2018年底，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”，住房条件得到极大改善。
棚改分为实物安置和货币安置。比如你家经历了拆迁，按照你家的人口数量补给你家几套回迁房。这叫做实物安置。但是回迁房建设是需要周期的，在回迁房建好之前群众只能租房住。并且回迁房建设也要花大量资金。那我把你家拆掉之后直接给你钱让你去买商品房，不是最好的选择吗？同样是等着住进去，商品房的质量比回迁房还要好，周边配套也相对会好很多。毕竟在那个年代，商品房质量还是远超回迁房的。不像现在，杭州绿城给政府代建的回迁房品质吊打全国至少一半城市的商品房品质。直接给钱的这个思路就这么定了，这就是“货币化安置”。
解决问题的方向确定了，那就要解决“钱”的问题。2014年6月26日，国家开发银行成立住宅金融事业部，重点针对棚改工作向地方政府发放贷款。同年，央行为国开行新开发了一种金融工具-PSL（Pledged Supplementary Lending），抵押补充贷款，即其他银行通过抵押优质资产向央行获取贷款。2014年7月，央行向国开行注入为期3年1万亿的PSL，利率4.5%，用于支持棚户区改造、保障房安居工程、三农和小微企业发展。棚改货币化的闭环模式就这样产生了：央行通过PSL工具定向给国开行输送资金，地方政府向国开行申请棚改专项贷款，等到地方土地出让后用土地出让金将贷款本息还给国开行，国开行拿到钱之后再偿还央行的贷款。聪明的同学已经发现了，这个模式让地方政府对土地价格的绑定更深一层。
棚改的第一个阶段在2007年-2012年，和中国楼市的第一次狂奔重合。棚改当时并没有对楼市造成影响，因为当年是货币和实物二选一，大多数居民选择了实物安置，直接分房。第二阶段在2013年—2014年，住建部则依据实际情况，选择了优先就近实物安置。在第三阶段 (2015 年 -2018 年 )，国务院出台 37 号文件，重点强调提高货币化安置补偿比例，又将拆迁补偿的工作重心转移到了货币化安置上。为什么这时候要求要提高货币化安置的比例呢？因为“去库存”的大方向已经定下来了。
2015年12月中央经济工作会议，2016年的经济发展工作关键点是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。也就是大家熟知的“三去一降一补”。2016年2月2日，央行下调首套房首付比例最低至20%，助力房地产“去库存”。在“去库存”基调下，房地产迎来了最好的时代。
国开行拿着央妈给的超3万亿资金在全国各地撒钱。货币化安置政策得到了大力推进。货币化安置比例从2014年的9%上升到2016年的48.5%。二线城市的居民成为拆迁暴发户后率先冲进楼市。2016年，合肥、厦门、南京、苏州以翻倍的涨幅领跑全国楼市，史称“房价四小龙”。直接改变了以往一线城市独领风骚的楼市格局，宣告二线网红城市登上历史舞台，为后来二线城市开启“抢人大战”埋下伏笔。在万国置地·胡润全球房价指数2017中，合肥位列第一，“合肥房价涨幅全球第一”的说法就这样诞生了。合肥在争议声中进入了全国人民的视野，也进入了全国性房企的战略版图。二线城市的上涨让原先懒得挑房子只想实物安置省事的三四五线百姓拿到接力棒，也对楼市发起了冲锋。旧房危房最多的三四五线的居民拿到了天量资金，他们涌入楼市购买商品房，轰轰烈烈的“第二次狂奔”蔓延到全国。三四五线房价的上涨让一直聚焦三四线的恒大和碧桂园在2016年完成了业绩的弯道超车。分别从第三名、第七名来到第一名、第三名。万科坐了十八年的冠军宝座终于易主。
而他们的成功也引发了品牌房企的下沉潮。三四五线迎来土市楼市双火热的时代。全国各地纷纷出现“日光盘”，在那个时期，谁家不能开盘百分百去化谁尴尬。甚至还有购房者跪下求置业顾问卖套房给他。“我如果卖给他，可能就会得罪其他在等房的100个客户”。这句回忆，是当年楼市狂热的最好写照。
在全国楼市一片大好的形势下，合肥用土市的答卷再次证明，他才是第二次狂奔中最靓的仔。
2016年6月，葛洲坝以22103元/㎡的楼面价拿下合肥市滨湖新区省府板块的BH2016-08号地块，成为合肥地王。楼面价，就是将土地价格换算成房价的同一口径。地王，就是楼面价在区域或者全市范围内最贵的那块地。当时，合肥的房价均价是多少呢？刚刚来到1万2。那时候合肥首个房价破两万的项目才刚刚入市。伴随着葛洲坝拿下全市地王的，是各开发商对合肥各区域地王的刷新。同年，泰禾以16750元/㎡的楼面价首进合肥，要把号称有成龙、章子怡作为业主的“院子”系豪宅带到合肥。那时还没人知道，这场狂欢的落幕，就是这个项目开启的。
就在泰禾首进合肥的一周后，2016年9月30日，全国一二线共19个城市发布调控政策，史称“930调控潮”。随着调控大幕拉开，“五限”正式来到人们面前。限购、限贷、限售、限价、限签。限购和限贷就不解释了，说一下后面三个。限售就是从购房之日起三年、五年或者十年不许上市买卖，具体时间一城一策。限售是最直接的打击炒房客的政策，直接将炒房客的资金回收周期拉长，资金成本上升。限价就是在商品房房价、土地最高拍卖价格两方面设定上限，直接限定住房价和地价。最先开始限价的是在楼市，土市火爆之后，各地政府才陆续在土市设定限价。限签，这个大多数人都不知道。当你买房之后，你会得到一份房屋备案合同，合同会在网上完成登记备案，这就叫做“网签”。网签完成后，你这套房的价格等信息就会在全国联网的房地产系统中记录在案。国家就能拉取数据得到各城市的房价指数。但是部分地方政府怕自己房价上涨的太快被中央知道，于是就让高价房源暂缓网签，比如一个月网签100套，2万以上的房源只网签5套，剩下95套都是1万以下的房源，从统计局拉取的数据来看，房价自然是控制住了。从2017年开始就有部分城市开始了限签，所以从2017年开始的房价指数是不准确的，部分城市真实的房价上涨情况远比房价指数要高。
“上有政策，下有对策。”楼市的集中调控，诞生了一系列乱象。首先就是结婚和离婚成为了买房的工具。还是以合肥为例。合肥规定的限购条例是本地户口购房者至多拥有两套市区住宅，非本市户口购房者需要满连续一年社保才能购买一套市区住宅。这个政策存在一个漏洞。那就是本地户口的认定。婚姻持续状态下的夫妻二人按照一户计算，至多拥有两套住宅。但是如果他俩离婚，那就是两个人分别算一户，可购买的上限就从两套变成了四套。2017年3月，还没大学毕业的我来到项目上做销售实习。某天我拿到了一张离婚协议书，上面约定男方净身出户，原本夫妻二人名下的两套别墅、一套顶级学区房加上一辆法拉利（具体车型记不清了）、一辆迈凯伦650和宝马5系全部归女方。然后男方以无房无贷的首套购房者身份在我这个项目买了两套洋房。至今我都很庆幸自己有机会来到这个本市首个全业态破两万的楼盘做销售，这个项目让我对于本市最富有的那批人的财富和这魔幻的现实有了具象的认知。2021年1月，合肥发布楼市新政，规定离婚不满两年的夫妻仍按照原家庭房查。此政策一经发布，合肥离婚率应声下降。2021年合肥离婚率相较2020年直接下降了51.29%。
和离婚同样成为买房工具的，还有结婚。2017年4月，海南省推出限购政策，在全省范围内对非本省户籍居民限购一套，试图阻止炒房客投机炒房。但是道高一尺，魔高一丈。我们已经无法考证是哪位大聪明想出了这个办法。在全国各地富豪们开出20万“悬赏”求解决渠道的推动下，海南各地中介收拾好行囊齐聚三亚，拼命寻找三亚本市户籍的适婚单身女孩。让这些女孩与富豪结婚，富豪将户口迁至三亚，拥有三亚本市户籍的富豪就避开了限购政策。富豪买房之后再办理离婚，再将户口迁回原地。富豪们买到了心仪的房子并且买了他们想买的套数。女孩们每一单“生意”都能赚5000块钱，中介们每一单“生意”净赚19.5万，妥妥地三赢。只有海南限购政策受伤的世界达成了。
一二线城市的集中调控，让三四线城市成为了楼市狂奔的主力。最好的例子，就是“环沪四县”：昆山、嘉善、启东、太仓。2017年，嘉善县的居民们心情复杂。因为在过去的2016年里，这个从东头开到西头不超过半小时车程的小县城，房价翻了几倍，当时嘉善在售的主力项目，华夏幸福的新西塘·孔雀城从2016年初的4000元/㎡来到2016年末的11000元/㎡。原因是什么呢？上海限购了。从嘉善南站到上海虹桥站只需要25分钟，当时虹桥周边房价5万，嘉善才六千，将近9倍的房价差，让大批在上海工作的年轻人来到嘉善买房。你问我为什么他们能想到来嘉善买房？他们是想不到的，但是在嘉善的房企能想到啊。当年，掌握了嘉善县近70%面积土地的华夏幸福意气风发，让自己的渠道工作人员在虹桥站及周边分发广告，洗脑式宣传年轻人在“泛上海”购房的可能性。在嘉善有房之后，他们每天早上乘坐25分钟高铁来到上海虹桥站，通过这个交通大动脉前往自己在上海的工作地点，多花了一些通勤时间，就完成了自己“安居乐业”的第一步，毕竟上海的房价，是大多数年轻人高不可攀的。这套话术能不能忽悠年轻人去买房我是不知道的，但是投资客们确实被忽悠瘸了。敏锐的投资客们立刻察觉到商机，纷纷涌入嘉善购房，让嘉善的均价从5000元/㎡起飞。2016年，投资客占到了嘉善购房群体的70%。2016年12月20日，嘉善出台限购政策，禁止向拥有一套及以上嘉善县主城区住宅的非本县居民出让新建商品房。也就是说，后来的投资客最多只能在嘉善县购买一套新房。新房的路子被堵，他们就冲向了二手房市场。冲的嘉善县不得不升级限购，自2017年3月14、15日分别限制外地居民至多购买一套全县范围内的新房和二手房。这个政策仿佛在告诉嘉善土著居民：我把外地人都限制住了，你们还不买就真买不起了。后知后觉的嘉善本地居民搜罗了自己一辈子的积蓄，争先恐后地冲进嘉善楼市，也就是上期说的“恐慌性置业”。于是在2017年，嘉善县的均价来到15000元/㎡，最高价已经达到20000元/㎡，最先有房破两万的这个楼盘，叫做新城海上风华。2017年嘉善县在岗职工年平均工资为60091元，也就是说嘉善人的平均月收入才刚刚达到5000元。庞大的从上海外溢的人口预期让嘉善居民承受了他们这个收入承受不起的房价。
火热的行情让房企的收入水涨船高。给应届生开的薪资来到了20万出头，和金融、互联网在校招薪资排行上形成“三国演义”的格局。我2017年毕业的时候是如此，现在还是如此。同样在这波疯狂行情下赚的盆满钵满的，还有银行。从2016年的楼市狂奔开始，房贷客户经理正式在银行客户经理生态链中站在了顶端。开发商通过银行获取融资，银行从前期开发贷、房贷等业务赚取高额利润。房企和银行从这个时期开始产生了深度绑定。“你好我好大家好。”可是，真的有“大家好”的局面吗？
健康发展的房地产行业，能不能支持实体经济的发展？当然能。房地产下游的小弟们都等着大哥赏口饭吃。但是当房价暴涨的时候，这个逻辑就发生了异化，成为了魔幻的现实。你手上有100万准备投资一家实体企业，结果你在的城市房价一年翻了一番，那你还能有心思投资实体吗？大多数人都会选择将钱投进房地产。毕竟在房价翻倍的年代，买房就是暴富。当买房投机成为浪潮的时候，资金的脱实向虚就产生了。原本是为了带动实体经济发展的房地产，成为了资金吸血鬼。不计其数的原本应该投向实体的资金被抽离出来投进房地产，扩大了房地产的金融化和泡沫化。此时的楼市成为了“不会下跌的股市”，让人们陷入疯狂。翻倍的房价是什么？是直接翻倍的生活成本。年轻人在这样的重压之下，有人掏空了六个钱包能够上车，有的人掏空了六个钱包也上不了车。上车的人省吃俭用还房贷，消费直接被透支。高企的房价让年轻人不得不追求高收入的金融、互联网、房地产的求职机会，不得不进入收入水平更高的一二线城市当打工人，但是三四五线的暴涨，让家乡也成为了回不去的家乡。多少年轻人的梦想从小时候的科学家、艺术家变成想买一套房。实体产业的发展、科技创新、文化创新都在房价的暴涨之下，成为了代价。
楼市的暴涨让房企加大杠杆扩张规模。2015-2018年，房地产企业排名前20强的规模发生了爆炸式增长。冲击千亿，是那几年所有中等规模房企都在喊的口号。头部房企则朝着万亿规模冲刺。同步增长的，还有房企的负债率。截止2018年1月，房企平均负债率已经达到78.54%。这时候的房企沉浸在歌舞升平之中，还没有察觉即将到来的风险。
在2018年初的政府工作报告中，已经没有了“提高货币化安置比例”的表述。全国各地纷纷开始收紧货币化安置动作。失去了棚改提供的购买力，2016-2017年的地王项目经历了极其惨淡的开盘。苏州2017年入市的地王项目全部沦陷。开发商在2016年火热的市场环境下盲目乐观，高估了群众的购买力，产生了“地价翻倍房价翻倍群众也能买得起”的错误预判。拿了贵地只能站岗，拿了偏地只能降价，拿了又贵又偏的，只能“买地送房子”。2017年12月11日，以16750元/㎡首进合肥的泰禾合肥院子开盘，首开均价22134.73元/㎡，仅去化个位数。然后这个在合肥二环外的项目，开始了不能说是打骨折，只能说是做慈善的降价。到了2018年9月的时候，以仅1.4万的价格招揽全城中介对外销售。拿地价格1万6，销售价格1万4，泰禾这种“买地送房子”的精神直接打破了合肥人心中“房价永远涨”的预期，再加上当时合肥滨湖三大仅1万5的限价神盘的疯狂推售逆转了合肥的供需关系，直接把合肥楼市推向冰点。合肥院子业主大闹售楼部。
泰禾“做慈善”的行为通过网络传播至全国，让全国房企开始重视对合肥的市场形势预判。就在泰禾“做慈善”的9月月底，郁亮带着万科集团高管和区域高管在深圳大梅沙总部召开秋季例会。这场例会的主题只有三个字：“活下去！”万科再次化身预言家，2018年四季度，全国部分二线城市、大部分三四五线城市市场急速下行。这场由货币化安置引发的第二次狂奔终于走向尾声。
我们回过头来看这一系列政策。棚改是非常重要的民生工作，让数以亿计的群众提高了居住水平。房地产去库存是为了保证经济稳定、防范金融风险势在必行的政策。但在这一系列政策执行的过程中，房价的泡沫让社会思想开始发生异化。房企追求规模和利润提高杠杆、群众被高房价倒逼着为了钱累死累活，有房有车作为婚姻的门槛越来越遥不可及。更要命的是，房地产行业为了规模和利润追求高杠杆和高周转，让群众累死累活买到的房子质量堪忧，让地产人的健康受到威胁。高周转这颗毒瘤让品质逐渐只存在于营销话术中，开始成为即将引爆整个行业的炸弹。
（四）暴雷的种子——高周转的血与泪
2020年7月16日，因疫情延期的3·15晚会曝光了万科尚城项目水帘洞的问题。商品房质量问题首次登上3·15晚会。房子越来越贵，质量越来越差的现象在中国楼市已经持续了十余年。2021年起，高负债房企接连爆雷。这一切，都源于房地产行业的毒瘤：高周转。
首先我们来看一个模型，这是工程经济学中最简单的现金流模型，纵轴是现金，横轴是时间，每个坐标点代表的是当前时间点上的净现金量，也就是收入-支出。
前期以支出为主所以现金值都是负的，后期收入远大于支出所以现金值都是正的。图上正值的这部分面积B代表的就是净收入，负值这部分面积A代表的就是净支出。B减去A就是单个项目的毛利润，毛利润扣除应缴的税后就是净利润。那么要提高项目的利润，最直接的做法是什么呢？要么提高价格来提高收入，要么降低成本。提高收入就是提高房价，在以前非限价时代，高品质的改善住房或者豪宅还是有溢价的机会的，但是在如今的统一限价环境下，提高房价来扩大利润这条路走不通。成本里面包含哪些方面呢?土地成本、资金成本、税费、施工建安费四大项。税费是国家规定的，降成本空间极小。水泥钢筋等成本有他的固定值，降成本空间也不大。土地成本和资金成本成为了房企最主要的降成本的思路。
在第一期中我说过，1994年以前，全国的土地出让还是以协议出让和无偿划拨为主，那时候的土地成本都比较低。2002年国家开始全面推行招拍挂制度之后，凡是拍卖的土地，他的成本都属于不可控的状态。也是从这时候开始，房企有了一个新的玩法：勾地。勾地和以前的协议出让思路一致，开发商通过引进产业、代建配套等条件和政府协商，政府在土地出让条件中添加为该开发商量身定制的条款，让其余开发商无法参与这块地的竞争，这就是“排他条件”。土地价格由政府和开发商协商约定，土地成本就这样降下来了。勾地这种玩法中大家最熟悉的，就是商业+住宅。比如早期的万达广场和万达华府、如今的龙湖天街、华润万象城等。开发商以购物中心为条件从政府那里获取土地出让权，拿下的土地会有商业和住宅地块。你会发现这种大型项目中的住宅地块地价会比旁边的纯住宅地块单价低很多。这就是开发商最主要的降低土地成本的方式。勾地的玩法从2002年开始一直延续到现在。
同时在2002年招拍挂制度推广后，全国还推行了保证金制度。如果房企想买地，必须在规定时间内先缴纳一定数额的保证金用于报名，然后才算拥有拍卖资格。如果拍到了，保证金就转成土地款，没拍到，就退给房企。也是从那时起，全国大多数城市执行两段式土地款：第一笔土地款包含保证金占到总土地款的50%，第二笔土地款是剩下的50%。两笔土地款中间一般相隔一到两个月。那时候监管还比较宽松，房企用来拍地的钱里面有一部分可以是从银行等各种渠道借来的钱。毕竟房地产是资金密集型行业，刚起步的房企拿不出那么多钱买地和开发。土地款和保证金都会通过融资渠道得来，然后拍地开发。土地款部分的融资叫做前融，保证金部分的融资叫做前前融。拿到地把土地款交完之后可以拿到土地证。再加上工规证、用地证、施工证达成“四证齐备”，房企就可以将土地证抵押给银行得到开发贷。一般来讲前融和前前融的资金利息远比开发贷高。所以拿到开发贷之后，房企会选择用开发贷将前融和前前融的本息还上来节省资金成本。在项目开发的全过程中要根据工程进度支付对应比例的工程款。在开盘之前，用借来的钱支付工程款。等到项目可以开盘的时候，现金流中开始出现收入，曲线上扬，等到曲线和坐标轴相交的时候，就叫做“现金流回正”，从这个节点之后，项目开始盈利，可以用卖房挣到的钱逐步偿还开发贷和支付项目工程费等各类支出，项目自给自足，不需要借款了。为了让成本降低，早期的房企思路比较简单，要么勾地降低土地成本，要么在市场上寻找便宜的钱。这两个大方向至今没有变过。只是房企找钱的途径跟随着政策的变化而变化，逐渐来到今天丰富多样的融资现状上来。
但借款利率也是有底线的。当土地成本、借款利率、税费建安费都无法下降的时候，他们把目光转向了这个世界的根本法则:时间。这一切，都源于那个男人的出现。
雏形
2003年，孙宏斌带领的顺驰官宣要“超越万科”。并在2004年销售额超过百亿，真的超越万科，做到了行业第一。孙宏斌是如何创造了“顺驰神话”的呢？一个字：快。顺驰拿地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款。但他在两件事上主动放慢：一来是推迟土地款的支付时间，二来是延期支付施工单位的工程款。对施工单位的工程款延付到开盘之后甚至更久，能够在后期销售回款之后用赚到的钱来支付，也就减少了前期融资的需求，自然降低了资金成本。这样能够直接减少A部分的面积，让现金流曲线发生变化。顺驰的这种玩法，就是“高周转”的雏形。传统的地产项目运营过程中，首先支付土地款，同时按照施工进度支付对应的工程款。开盘之后产生收入，整个项目交房后结算利润。然后用这个项目的利润再进行下一轮拿地。项目和项目之间属于并联的关系。高周转的模式下是怎么玩的呢？
先解释一个名词：货地比。假设我在一个城市拿地，这个城市所有土地都是1个亿保证金、10亿总土地款。这些土地都能带来25亿的销售额，在业内叫做总货值。那么货地比就是总货值/总土地款=2.5。货地比是用来衡量土地能带来的规模效益的标准。以前出让的土地大多都是高容积率，在上面建设33层及以上的住宅。这种高密度的小区，单位面积土地上的住宅数量极高，自然货值也高，货地比基本都在3-4甚至以上。现在出让的土地容积率一般都在1.8-2.5，货地比基本上只有2.2-3了。这就直接决定了房企要冲高规模要比以前拿更多的土地。早期的项目回正周期一般要一年半以上。小房企全部的资金基本就趴在一个项目上。
但是如果将回正周期提前，比如原来需要16个月回正的项目，我给他提前到11个月回正，假如第12个月刚好项目净利润有一个亿，那这一个亿就能拿出去做下一个项目的保证金。本来是两年时间里我只能串联投资两个项目，总规模只能有50亿，假设净利润率10%，总利润就是5亿。但现在我能够在第一年末再投资第二个项目，第二个项目在第二年末又能投资一个项目，并且最早的那个项目在第二年的富余资金也能拿出来投资。我的规模直接从两年2个项目变成2年至少4个项目，规模和利润直接裂变成200亿和20亿。如果回正周期再提前，比如10个月或者8个月回正，项目的裂变就会更加恐怖。由于项目数量裂变增长，2年内的销售规模和利润都是裂变增长的。即便单个项目出现亏损，因为项目数量的爆炸增长，总利润额也会比慢周转的利润大许多。企业的收益能够达到最大化。
高周转的本质，就是让钱快速奔跑起来，将资金的使用效率放大到极致。
那么这个逻辑在现实中落地需要做到哪些事情呢？首先要做到的就是开盘时间的提速，将开盘时间提的越前，现金流开始上升的时间也就越早，能够越早进入资金自给自足的状态，更早偿还贷款、降低资金成本；第二是销售速度，销售的速度越快，现金流上升的斜率就越陡；开盘时间提速和销售速度又对另一个领域提出了要求：建设速度。
在全国各地，一个住宅项目从拿地到销售，需要满足预售条件。不同地区的预售条件不一样，还是以合肥为例：合肥现阶段的预售条件是8层以下的住宅主体施工需要达到7层，8层以上的住宅主体施工需要达到三分之一且不低于7层，也就是说，如果我这个项目都是8层洋房，单栋洋房要在它的混凝土结构已经建设了7层的时候才能开始卖。如果要加快开盘和销售速度，施工速度是最基础的。要保证施工速度和销售速度，在你拿地之前你的项目各岗位人员、施工队等单位就要储备好，对人力资源工作也提出了速度要求。最后也是最重要的一点，就是资金，首先是回款能力要足够强，让客户在购房后，银行能够尽快放款。第一集里面我说过资金监管的问题，在加快施工速度的基础上，让银行放款的资金能够尽快从监管账户中出来进入到公司账户中成为自有资金。公司再拿着这笔钱去投资下一个地块；同时还要在外部建立庞大的资金池，和自有资金一起去进行投资。让公司账面上的资金成为一个永动机，一刻也不要停歇。
在高周转的帮助之下，顺驰迅速完成规模的疯狂扩张，随之而来的，是糟糕的楼盘质量和公司治理。为了快速扩张借了贵钱导致资金成本极高、为了快速扩张疯狂举价拿了贵地导致项目利润极低。当年房地产业的平均利润在15%上下，而顺驰只有3-4%。2006年国六条发布后，宏观调控让市场下行，顺驰销售、回款双降，整个公司现金流断裂。孙宏斌不得不将顺驰卖给路劲。只可惜，人类很难从历史中学到教训。孙宏斌在2003年成立融创做为顺驰的备手。现如今，这个备手也站在了悬崖边缘。
2001年，毕业于北大经济系的郁亮，从王石手中接棒，成为万科总经理。这一年，他刚刚36岁。2004年的务虚会上，郁亮喊出了千亿计划。号称万科要10年做到千亿。此时万科正面对顺驰的挑战，王石在会上被吓了一跳，“你们年轻人不要这么浮夸！”但早就安排过测算的郁亮，淡然地对王石论证千亿的可能性。“这不是目标，是结果。”于是为了这个结果，郁亮开启了“007”计划，挖猎了一大批国际企业的高管来到万科，为万科冲刺千亿提供了人才梯队和体系保障。更重要的是，郁亮开启了万科的高周转模式，这就是后来王石口中的“5986”模式。拿到地后5个月开工，9个月开盘，普通住宅占开盘推出房源的8成以上，开盘后当月销量达6成。
得益于5986模式，万科在2010年成功破千亿，提前4年完成千亿目标。但由于开盘就要建设整个项目的80%有些不切实际，并且自2008年起万科交付的项目持续出现质量问题，快速施工带来的质量问题让万科来到了风口浪尖。万科不得不将5986改成5964。对现实做出了妥协。
“5946”模式，即拿地后5个月开工，9个月开盘，首次开盘的时候要推出整个项目40%的房源，并且这40%的房源要有60%在开盘当月就卖掉，也就是开盘当月要去化整个项目的24%。同样是高周转，万科用下调指标表明了它相对实际和稳健的经营理念。同时在高周转模式下，积极寻找便宜的钱。2013 年，万科在香港发行 5 年期债券，融资规模达 8 亿美元，年票面利率 2.625%，不仅低于同时期境内开发贷款利率，更远低于信托、地产私募等动辄两位数的融资成本，创下海外融资成本新低。便宜的钱让万科走上了不同于顺驰的道路。
发扬光大
万科破千亿的成功案例让一家专注三四五线的房企看到了方向。开启了更加疯狂的456模式，这家房企，就是如今被誉为“宇宙第一房企”的凤厂。
2012 年，凤厂出台“成就共享”激励措施。这个措施是怎么激励的呢？地区公司拿地开发，钱是集团借给地区公司的，要收30%的利息，地区公司要在拿地之日起12个月内连本带利把这笔钱赚回来还给集团，只要能够提前还款，项目总利润的20%就可以作为奖金发放给高管10%、各部门10%。同时明确了开发周期、回款额度、利润指标和激励比例，使凤厂的运营团队正式进入“高周转”运营模式。“有钱能使磨推鬼”。高额的奖金激励让凤厂全体员工疯狂工作，使项目开工到销售的平均时间由原来的 12个月压缩到 6 个月，平均工期缩短一半。摘牌当天就出图，拿地后即开工。开工四个月项目开盘预售，开工五个月项目投入资金开始回笼，开工六个月项目现金流回正，简称“456”模式。后来凤厂又将“高周转”标准提高为“345”模式。
为实现“高周转”这一模式，凤厂在建设施工阶段实施“满流量工作法”。要求每一个工作面每一个时间段都有人工作，施工人员要“24 小时、满人工作”。施工现场一定要采取人海战术、流水作业、不眠不休。设计人员提前完稿、采购人员供应及时到位、管理人员 24小时全面把控、监督人员实时跟进。确保拿地后 3-5 个月开盘的“高周转”目标达成。并且还推出了“穿插施工法”，什么意思呢？传统的施工模式，是串联制，我把楼的主体结构完成后，然后再做整栋楼的水电、装修、外墙等等，每道工序串联推进。那么在楼栋主体建造的过程中，只要还没有封顶，已经建好的楼层是没有下一步工作的。但凤厂的全程穿插施工法是并联制，上一道程序完成，下一道程序立即补上去。穿插施工之后，各楼层都有人工作，最高处还在绑钢筋，最底层甚至已经完成精装修，也就是客户们看到的样板间。
在穿插施工法的推动下，凤厂项目整体建造时间减少6到8个月。
为了节约成本、增加利润，更为了实现“高周转”经营压缩工期的需求，凤厂成立自己的监理公司——国晟监理。既做裁判员，又做运动员。这就造成了巨大的质量隐患，为后来凤厂的施工事故埋下伏笔。
在高周转的推动下，凤厂完成了规模裂变。乘着棚改货币化的东风完成了业绩超车。并从2017年开始持续称霸中国房企业绩榜。凤厂的成功也让几乎所有的房企开始了高周转模式。纷纷驶上规模裂变的高速路，也不知不觉中让中国的房地产行业进入了一个死局。
全员恶人
从第二次狂奔开始后，中国房企的规模进入了快速上升期。当所有人的规模都在提升的时候，整个行业对于资金的吸纳自然是指数级上升。也正因为如此，银行等融资渠道开始对房企提出了要求：规模越大的房企更容易获得额度更大、利息更低的贷款；小规模的房企获得贷款的额度更低、利息更高，甚至根本申请不下来贷款。如果没有便宜的钱，规模自然也上不去。于是几乎所有的房企都开始进行高周转、冲规模。房地产行业通过高周转进入了极度的内卷：你能拥有更大的规模，就能拥有更便宜的融资；你能拥有更便宜的融资，就更容易拥有更大的规模和利润。房企一方面用高周转扩大规模，另一方面“花钱买榜”，毕竟金融机构根据每年年底的业绩排行榜来看房企的规模，房企自然愿意花一些钱来换取明年更低的资金成本。
房地产行业从这个阶段开始成为了“资金游戏”。2016年19城调控前，房企通过上市、信托等渠道筹集资金，在2016-2017年最密集的调控潮之后，房企在国内的融资逐渐收紧，于是他们转向了国外，开始通过从去年开始我们常听到的一个渠道筹集资金：美元债。境外债券限制条件少、时间短、效率高，从2017年开始呈现爆发式增长。境外债券的利息和信用评级相关。通常而言，资信良好、财务稳健的房企可以获得较高的国际信用评级，对应的海外融资成本也较低。而信用评级则是包括惠誉、穆迪、标普在内的第三方评级机构对债务人如期足额偿还债务本息能力的评价，是国际投资机构参考的重要指标。如果房企不能及时偿还美元债，那么评级机构就会下调评级，房企的美元债利率就会上升。
国际评级如果提升，代表对企业经营健康度的认可，所以如果你朋友圈里有品牌房企的置业顾问，会发现他们经常发自己公司评级上升的海报。国内的一些机构也会根据国际评级来调整借贷利率。所以房企一般会优先选择美元债的偿还。这就是为什么一系列的房企声明在美元债偿还问题上躺平，可以视作他们暴雷标志的原因。如泰禾等小规模房企由于境内融资受阻选择了高达15%利率的美元债，开始了饮鸩止渴的行为，为以后的企业危机埋下了伏笔。
2016年的调控潮让“五限”横空出世，限价更是直接让房地产行业的利润空间开始走低。也正是从这个时期开始，另一项指标对房企的重要性逐步提升：ROE。
ROE是股东权益回报率，也叫净资产收益率。净资产收益率（ROE）=销售净利率(净利润/总收入)×总资产周转率(总收入/总资产)×权益乘数 (总资产/总权益资本)，也就是杠杆比例。
举个例子，假如A企业股东投入1亿，融资2个亿，总计3个亿是投资的成本，也就是总资产。销售收入8个亿，净利润0.8亿，销售净利率为净利润0.8亿/总收入8亿=10%，总资产周转率为销售收入8亿/总资产3亿=267%，杠杆率为资产总额3亿/股东权益总额1亿=300%，ROE为10%×267%×300%=80%。
在限价以前，净利润能有1.6亿，但3亿成本全是自己投入的。ROE就是20%×267%×100%=53.4%
这个指标代表了什么呢？限价之后，项目利润虽然从1.6个亿降低到只有8000万，但我自己的钱的赚钱能力提升了1.5倍。
从净利率至上到重视ROE，反映的是行业玩法的改变，以前是单个项目的利润越大越好，现在限价政策出台，那么净利率和销售收入都得到了限制，行业逻辑就变成将自己手上每一分钱的赚钱能力发挥到极致。在项目投资上，房企用自己的钱会用的越来越少。这就会导致一个结果：房企疯狂加杠杆，或者说，增加负债。
这时候就苦了所有想靠房企吃饭的施工单位了。规模越大的房企有越大的谈判优势。你想做我的施工单位，那你先给我提供1个亿的无息资金，注意，是无息资金。并且我对你的工程支付会一直延后，让我的现金流尽快回正。施工单位想做生意只能同意呀，但这钱挣得也太心酸了。我是想来挣钱的，结果还要自己掏一个亿给房企免费用，并且人家给钱一直拖，拖到年关还不发钱那农民工肯定不答应呀。但要是不接生意，就一分钱也挣不到，施工单位只能打碎牙往肚子里吞。
另一方面，为了借便宜的钱，房企开始对员工下手。员工融资包括两方面，一个是跟投，一个是理财。一般来讲，高周转房企会让地区总经理和部门负责人、投资部成员按照规定比例进行跟投，公司拿了一块地，需要钱，你作为部门负责人的跟投指标是300万，你就必须拿出300万给公司用来进行这块地的建设，不给就走人。等到一定节点的时候公司会偿还本息。比如现金流回正的时候还给你本金的一半、回证后半年偿还所有本金、交房时还给你利息等等。通过这种节点安排，跟投的钱在A阶段就是无息资金，又降低了资金成本。许多高周转房企的高管不得不卖房跟投，如果遇到亏损项目，这笔钱就回不来了。同时，高周转房企还对内部员工开放公司理财，从8个点到10个点年化不等，作为一种补充的融资来源。
也是从这个时期开始，不光是房企内部的工作人员，房企的下游产业从业人员都进入了远比996、007更严重的加班环境。我们经常说这个大厂那个大厂又有员工猝死，但真要统计猝死人数的话，房地产绝对比互联网猝死的员工数量多。设计院的兄弟们更惨，自从整个房地产行业都迈入高周转时代后，负责房地产业务的设计院兄弟们就没过过一天正常日子。设计院的兄弟们可以在弹幕和评论区诉诉苦。在满载的工作强度推动下，房企的平均开盘时间已经缩短到6-7个月。
当所有房企都在追求“唯快不破”的时候，百姓成为了买单者。辛辛苦苦花了上百万、背负了30年贷款买的房子，却有各种各样的质量问题。高周转必然导致房屋质量的下降。从施工工序上来说，不管是交叉施工法，还是 SSGF工艺技术工法，未达到施工要求就赶着进行下一道工序的施工，施工质量必然受影响，比如普通水泥正常凝结需要八至十小时，在凤厂的建筑工地5小时不到就开始干上一层。身为知名建设单位的凤厂，在资本利益的驱动下，违背客观规律，盲目赶施工工期，必然牺牲了安全、质量、环保及生命的尊严。2018年，凤厂连续发生施工事故，在广西、上海、六安等地接连发生倒塌事件致人死亡。一连串的风波把凤厂推上风口浪尖。凤厂的房屋品质同时得到了声讨。和房企房屋质量下降同时成为严重问题的，是房企逐渐增长的负债率。
如此高的负债率必然伴随着巨大的风险，但是在高周转模式下，只要现金流不断，这个游戏就可以一直玩下去。房企的高债务逐渐成为中国经济的恶性肿瘤。2017年10月，十九大报告提出的“三大攻坚战”之首就是防范重大风险。自2018年开始，中央筹建一系列政策解决房地产问题，逐步加大房企融资限制，准备对房企釜底抽薪。可就在2019年底、2020年初发生了黑天鹅：新冠疫情。我国不得不采取相对宽松的货币政策扶持微小企业发展，可这些钱却被一些人用来炒房，引发了第三次狂奔。房企经历了自2018年以来的管控后终于松了口气，接着奏乐接着舞，高周转高杠杆高负债的三高模式继续运作。但他们低估了国家的决心，一柄尚方宝剑对着房企的要害落了下来。
（五）第三次狂奔与三道红线
2020年2月，50多岁的老王焦头烂额。一方面是封城让他的餐厅不得不停止经营，但租金和员工的工资支付一切照常，让他的小本生意面临资金链断裂的风险。另一方面是小王到了该买婚房的时候了，自己手头上的积蓄距离首付本来就差了不少，又得拨出来一部分作为租金和工资的预支，这样一来婚房更没希望了，自己住的这套老破小虽然是学区房，但用来做婚房实在是太寒酸了。这时候，之前带他看房的中介刚子告诉他，他们公司推出了一个新业务特别适合他这种微小企业主，能够完美解决他的问题。这个新业务叫做“过桥贷+经营贷”。刚子让老王通过中介公司的过桥贷借了45万贷款把老破小的房贷尾款还上。然后再把他的营业执照和老破小学区房用来做经营贷的抵押，获得了300万、利息比房贷还要低的贷款。300万放款后，老王先把从中介公司借的45万过桥贷还上，然后用剩下的255万给小王全款买了套次新房。自己手头上的积蓄可以用来让餐厅扛过疫情，小王的婚房问题也解决了。一切皆大欢喜。老王不知道的是，正是刚子让他使用的经营贷，开启了中国楼市的第三次狂奔。
2020年，新冠疫情袭来。为了保障经济发展，我国重新开启了较为宽松的货币政策。三次降准，提供1.75万亿元的长期流动资金。同时开启了普惠小微企业信用贷款支持计划，支持复工复产，也就是后来我们熟知的“经营贷”。截止2020年11月末，累计发放3.4万亿，支持小微企业3188万家。
但这3188万家小微企业的“企业主”，真的全都把钱用来经营企业了吗？不少大聪明看到经营贷政策之后，心中燃起了贪婪的火焰。毕竟，经营贷太适合炒房了。只需要一个自己名下的营业执照和一套自己名下的房产，就可以申请到这套房产的评估价的70%额度的资金，贷款年限最长20年，贷款利率最低可以到年化3.8-4%，当时的首套房贷利率在5.88%上下，这钱可以说相当便宜了。营业执照花几千块钱就能办一个，自己名下的房产更是好解决，毕竟这些人大多数在前两次狂奔中吃到了红利，有的是房产，这些人再次走上“发家致富”的道路。
首先，这些人用自己名下的营业执照和已结清贷款的房产抵押给银行，银行对这套房的评估价是300万，那么银行给他们放款的额度就是300万的7成也就是210万，他们再拿着这210万去全款买一套小学区房，房产证办下来之后再将这套小学区房拿去抵押。银行的评估价一般略低于市场价，假如银行的评估价是200万，那么他再获得140万去购买下一套全款小学区房。可能有同学会问，这钱越贷越少，到后面不就买不起了吗？一个人玩这种模式当然是玩到后面就买不起了，但如果他们是一个团体呢？假如是10个人这么操作，第二轮“融资”就得到了1400万，可以购买很多套房，他们会将这1400万按照“学区房、核心区、潜力股”来合理配置，毕竟“鸡蛋不能放在一个篮子里”。按照每个人出资的比例或者说“股权比例”分享最后的收益。
通过大规模“融资”和买入，这些人已经完成了“坐庄”。下一步就是拉升了。他们将自己买入的学区房价格抬高，拉动了学区房小区业主的预期，促成了学区房价格的上涨，而后这波势头蔓延到核心区房源，最后蔓延到全城，也就开启了这场从一二线城市开展的第三次狂奔。二手房房价的上涨引发了无房群体的焦虑，纷纷涌入楼市购房。越涨越买，越买越涨。二手房房东们趾高气昂，在一些地区卖房甚至一度变成了买家加价拍卖。火热的行情让“坐庄”的这批人觉得差不多了，开始高价卖出，卖房之后偿还掉之前的经营贷本息剩下的，就都是自己炒房发的黑心财。说到这里，是不是觉得和股市很像？要说和股市的手法相似，那还得是下面这个事件：深房理。
我们在第二次狂奔中说的假结婚、假离婚在深房理事件中只是入门，前面所说的经营贷炒房在深房理事件中只是基操，深房理在假结婚、假离婚、经营贷坐庄的基础上做了一件事：房产证券化。
小明想加入深圳的炒房大军，但他只有3万块钱，完全没资格炒房。深房理告诉他，你把这3万给我，我这边加上你的3万后首付总共300万，相当于你占1%的股份，我买了房之后，房价提升带来的收益你就可以享有1%。随后深房理在自己的小程序里上线了股权交易的功能，也就是小明如果想拥有更多的股权获得更高的炒房收益，可以在股权交易大厅里购买别人的股权，深房理在其中收取手续费。
通过这样的设计，深房理将楼市变成了股市，将深圳房价变成了股价，让他的用户和深圳房价形成了利益绑定，造就了一个“炒房天堂”。中房美股，我国绝大多数百姓的财产都在楼市里，这样肆无忌惮炒高泡沫，万一泡沫破裂，将会是巨大的危机。
2021年4月，深圳市七部委联合调查深房理。深圳银保监会公开的结果显示深房理总计涉及问题贷款10.64亿，其中经营贷3.8亿。
截止2021年8月7日，深圳共发现有21.55亿经营贷流入楼市，深圳政府高层大换血。当然，这都是后话。
前面已经说过，这些用经营贷炒房的团体，大多先从热点学区房开始下手。比如深圳热门学区房八卦岭小区，房价从2020年初的7.5万涨到年底的13.7万，涨幅82%。
深圳楼市的疯涨，让2018年深圳楼市的段子重出江湖。手握5000万巨款也只能在深圳楼市蹲墙角。学区房作为城市楼市的龙头股拉动全市上涨，然后从深圳开始，一线城市率先上涨。上海外环外的紫竹半岛，2020年6月份均价还“只有”6.28万，2021年2月已经涨到11.68万，涨幅86%。视频开头的“过桥贷+经营贷”模式在上海有诸多案例。在诸多资金的流入下，二线城市房价接棒一线城市上涨。城市内部热点板块涨幅基本都在50%上下，刚需板块也应声上涨，经过这一轮暴涨，以前的刚需板块也逐渐和真正的刚需客无缘，一二线主城区对于“新进城者”的门槛进一步提高，原先的刚需客不得不离开主城进入邻近的县域。居民负债率也攀升到了历史高位。经历过第三次狂奔后的居民，可以说是“一滴都没有了”。
疫情的环境下，为了推动复工复产，各地对房企推出了一系列扶持政策。比如将预售条件降低至主体结构只要出地面就可以销售，加快房企销售回款速度。在政策扶持和楼市火热的推动下，房企提高了对未来市场的信心，土地市场开始火热。从2020年上半年开始，全国一二线城市持续刷新各板块和城市地王。但土市真正的狂欢，还要从“两集中”政策推出开始。
2021年2月，“两集中”政策出台。规定全国22座城市，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡，“一年只能卖三次地”，将以往全年要供应的土地，集中在三个时间点集中公告、集中出让。当时许多业内人士想法都比较短视，只看到这个政策短期内必将导致土地市场的火爆，没能看到这个政策的深谋远虑。
这些一二线城市是房企必争之地，以前是12个月都有土地出让，这个月拍不到就等下个月。现在一年只能卖三次地，第一轮没抢到地的开发商第二轮必然更加焦虑和疯狂，第二轮还没抢到地的第三轮就是背水一战了。如果第三轮还没拿到地，那这个房企可能就GG了。因此，集中供地背景下，房企必然从首轮就开始疯抢，低利润甚至亏本也要拿地来保证后续发展。细化到具体的地区公司就更加焦虑。拿长三角来说，上海、南京、苏州、杭州、合肥。这五个城市是长三角最主要的战略城市。如果出让日期撞车，合肥必然是被牺牲的那个。一来是因为城市能级，二来是合肥的利润率在几个城市中相对较低。那如果一年三次都是这样的情况，许多房企都把合肥公司拿地的机会牺牲掉，那合肥公司就没啦。这就会导致两个趋势，一来是房企各城市公司开始深度内卷，所有地区公司都在向总部争取资源，毕竟持续拿地，持续有新项目，才能保住自己的团队和饭碗。二来是全国各个城市圈内相对落后的城市，都要紧盯着老大哥们的出让时间。和老大哥们的出让日期避开，才能保证房企还有机会来自己这里拿地，才能保证自己有持续的土地出让收入。
在这个背景下，好玩的事情就发生了。
在第二次狂奔中我说过，2016年19城调控潮之后，各地政府开始对土地做出了限价规定，防止土地价格过高。限价出来后就会面临一个问题，如果有一家房企拍到了限价，但别家房企也还是要竞争，怎么办呢？大多数地区的选择是——摇号。土拍一开始是举牌竞价环节，一旦到了土地封顶价，在业内叫做“熔断”，就进入摇号环节，所有愿意继续竞拍的房企凭运气摇号，摇中了土地就花落谁家。还有一些城市有创新的玩法，比如苏州。苏州采用的是“一次性报价”规则。土地价格熔断后，进入一次性报价环节，所有仍有意向竞争的房企只报一次自己愿意出的价格。然后苏州会根据所有房企的价格计算出平均数，报价最接近平均数的房企就竞得该地块。苏州这种创新竞拍方式确实有效控制了土地价格，但是它有没有漏洞呢？有。“一次性报价”和摇号机制有同一种方式可以简单粗暴地破解。这个方法的名字叫做：马甲。
一般来说，房企要拿地，会用初始公司去注册子公司来参拍。拿我们的老朋友万科来举个例子，他会用集团总公司注册一个子公司A去苏州拿地，拿到了之后在A公司下面再注册一个子公司B做为项目公司来开展开发工作。等他要拿下一块地的时候，他可以用集团总公司去注册新公司C，也可以用A再成立一个新公司D去拿地。在这种情况下集团公司是A公司和C公司的母公司，A是B和D的母公司。
由于早期苏州政府是不限制同一母公司的公司竞拍的，所以ABCD如果都报名了土拍，他们都是万科，这样也是允许的。一家人全体上阵竞拍一块地，这就是马甲战术。在不限制马甲数量的地区，如果执行的是摇号政策，那不必多说，马甲越多，摇中概率越大。在苏州这种一次性报价的地区也是如此。
假如说一宗地5家报名，融创只有一家公司报了名，报价5000万，万科有四家公司都报了名，分别报价5000万、7500万、1亿、1.25亿。总报价就是4亿，平均数就是8000万。那么就是B公司获得了这块地，也就是万科用马甲战术拿下了这块地。
2021年首批集中供地的时候，大多数城市是不限制马甲的。这就导致马甲战术所向披靡，谁家的马甲多，谁能拿地的概率就越大。这时候肯定有同学反应过来了，马甲多是多，可是报名土拍是要缴纳保证金的呀，不是免费参拍的。正因为保证金的存在，参拍的马甲数量和房企资金实力的雄厚成正比，也就出现了如下的盛况。
4月初苏州高铁新城地块，保证金12.696亿，有100多家房企报名，这意味着保证金超过1300亿。4月末在广州首批集中供地土拍中，黄埔科学城地块出现320个马甲交了1300亿保证金抢一块地的盛况，有开发商硬是用了60个马甲都没摇中；东莞集中土拍中，一宗总货值22个亿的地，引来500个马甲共2000亿资金奋战，有2家房企甚至动用了100多个马甲。2000亿的资金规模如果放到2021年房企销售业绩排行榜里，能排到第17位。这样的资金规模还只是为了一块地，2021年首轮集中供地总计成交867块地，房企参拍到底吸纳了多大体量的资金，可想而知。
据克而瑞数据显示，截至2021年6月10日，在集中供地中融创共拿地 41宗，位居全国房企首位，比第二名万科还多 11 宗。融创在集中供地中动用的资金量远超千亿规模。再次让人们提出了那个问题：孙大圣的钱到底是从哪来的？伴随着这样的疑问出现的，是“融创被约谈”的江湖传言。拿了太多地就会有垄断的风险，这个传言是否为真无法考证，但2021年下半年，融创确实没有在土地市场上公开露面了。
如果说摇号和一次性报价从资金维度彰显了房企的疯狂，那么竞自持则是从利润角度说明房企的疯狂像是困兽的临死挣扎。
2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议表示：2019年要坚持“房住不炒”的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制。
2019年7月18日，住建部网站公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16城入围。这条消息没有多少人关注，在后来的三道红线和“两集中”政策对比下只算是一朵小小的浪花。但这个举措，将会以以柔克刚的路径，对中国房地产的未来产生颠覆性的影响。
2016年，上海、北京开始在土拍中设立竞自持政策。2018年7月、 2019年9月，南京、合肥分别开始设立竞自持要求。两个城市的政策都是在土地价格达到熔断价后进入竞自持阶段，每次报价200㎡，竞自持面积最大者竞得土地。竞自持是什么意思呢？比方说有块地面积1万㎡，容积率2.0，意味着这块地上面的住宅+配电房等小区配套设施+沿街商铺等总共在一起地上建面上限是2万㎡。为了方便大家理解，这个模型里除了住宅啥也没有，总共就是地上有2万㎡住宅。自持和销售相对，就是你自己持有，不能对外卖，只能对外租。假设这个项目售价2万元/㎡，租金最多只能给到2000元/月。竞自持就是让开发商在这2万㎡住宅里面自己报价，有多少面积能够从销售转成自持。
假设这块地竞自持了2000㎡。按照40㎡一套长租公寓去拆分就是50套，即便让你有100%的出租率，一个月也只能有10万的收益，一年也只能有120万。相对于卖房的收益是大打折扣。换句话说，竞自持就是看开发商愿意折损多少利润。你竞的自持面积越多你就越亏。这个政策的初衷就是让开发商知难而退，从而控制土地价格。然而从2020年第三次狂奔开始，开发商对于后续市场充满信心，大多数地区公司为了拿地，和总部沟通时都把竞自持政策按照市场价7折销售处理，换句话说就是“欺骗总部”，只有万科和龙湖这样有长租公寓业务的企业真的在按照出租来算账。
所以从2020年开始，竞自持比例居高不下，南京合肥出现了20%的住宅都拿来自持的土地。等到了2021年集中供地前，合肥更是出现了纯住宅54%、商住中住宅80%都被竞自持的地块。
2021年第一次集中供地期间，总计有20个城市采用了竞自持或者政府以一定价格回购自持部分的竞配建政策。这些城市土拍一般是三段式，先是竞价，然后竞自持，竞自持达到上限后开始摇号。此时开发商们已经疯狂上头，竞价阶段第一个举牌者直接报熔断价，第二个举牌者直接报自持面积上限，然后大家一起摇号。利润什么的已经成为过往云烟，大家心中只有2018年9月万科秋季例会的主题：活下去！拿了地，公司团队还能有活干，有饭吃；拿不到地，公司就得解散。
为了让大家对于这时候房企在利润上做出了多大的牺牲有个具象化的认知，我们来看下面这个故事。在2021年5月份的滨江集团2020年度业绩说明会上，针对投资者关于“滨江在杭州首批集中土拍中所拿地块的净利润”的提问，滨江集团董事长戚金兴的回答是“努力做到1%-2%的净利润水平”。而这一利润的前提还是，“在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大”。大多数人不知道滨江董事长的这个回答意味着什么。滨江作为杭州最负盛名的开发商，拥有自己的施工总包，按照董事长一贯要求的细节把控和施工精度，造就了极高的产品品质，吸引了大批忠实粉丝。在房企内部，有两个费率，一个叫营销费，一个叫管理费。在大部分品牌房企中，如果是住宅项目，这两费相加约在项目总货值的4%左右，这4%和毛利率也就是税前利润率的口径是一致的。但是滨江有自己的施工总包，工程费用上不存在差价，能省不少钱，同时因为极高的产品品质，滨江两个字就是最好的营销，所以滨江几乎没有营销费，滨江在实操过程中管理费和营销费基本在0.5%上下，相较于其他开发商省出了至少3%的毛利润空间。所以滨江董事长这个回答意味着什么？滨江拿的这些地换成其他开发商来开发，铁定是亏本的。
2021年8月10日，宋都股份发布公告称，杭州首批集中供地首日，宋都全资子公司以“17.83亿元上限价+21%自持比例”竞得杭州【2021】-8号地块土地使用权。随后，宋都方面决定放弃竞得的8号地块土地使用权，同时已缴纳的5000万保证金不被予以返还。看过前面几期，大家已经知道土拍有保证金制度。如果开发商无理由退地，保证金是罚没的。宋都的这个做法就是“退地”，竞得土地之后我不要了，保证金我也不要了。宋都是想给政府额外贡献税源做纳税先锋企业吗？不是，是因为这块地宋都怎么算账都是亏本的，并且亏损远大于保证金的这5000万。
可能有人会问，房企大聪明这么多，面对自持政策难道只能亏本吗？当然不是。
在2021年5月的股东大会上，孙宏斌表示，融创在公开市场的拿地很多都有大量长期的合作伙伴。融创拿下的地，涉及自持的部分基本都是合作方拿走，这样帐就有得算。这个模式是什么样的呢？融创和地方国企合作拿地，按照可售和自持面积的比例把土地款也分成可售和自持两部分，自持部分的成本就包括自持土地款、建设费用、税费。要么地方国企完全拿走，要么地方国企只承担一部分。具体费用按照各地区合作情况而定。在这种模式下，自持的成本被大大降低，融创在涉及自持的土地上竞拍优势极大。
当然，融创模式只是个例。
2021年上半年全国各地的首轮集中供地，大多数地块都是低利润甚至亏本。此时的房企陷入拿不到地就是死路一条的焦虑和狂热之中，忘记了自己头上还悬着一柄尚方宝剑。
2021年4月，当其他房企还在土拍战场上厮杀的时候，恒大正焦头烂额地想办法解决商票兑付的问题。此时的恒大已经在商票问题上显得力不从心，一直力不从心到9月份，在恒大理财问题上从力不从心变成无能为力。铺天盖地的舆论都在讲述这个黑天鹅事件：恒大暴雷了。恒大暴雷的过程以后我会详细做一期，本期先不赘述。
2020年8月，住建部为进一步落实房地产长效机制，推出了三道红线制度。这三道红线分别为：
- 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；
- 净负债率不得大于100%；
- 现金短债比不得小于1倍。
监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
我们来看一下他们的公式：
剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收款)/(总资产-预收款)。
由于房地产现在是预售制，首付和房贷都属于预收款项。交房后这笔钱会转为收入，但交房前在资产负债表中它是负债，使得房企负债率虚高。所以要通过剔除预收款来计算企业资产负债率。
净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益
若企业净负债率为100%，说明企业的资产刚好能偿还债务，处于资不抵债的边缘，若企业净负债率大于100%，说明企业净资产不足以偿还债务。
现金短债比=货币资金/短期有息债务
企业现金短债比大于1.0，说明现金能够覆盖短期有息债务，若现金短债比小于1.0，说明企业现金不足以偿还短期有息债务，仍需其他渠道筹措资金。比如上期说的5年期美元债，就属于短期有息债务。
为了让大家能够清晰感受三道红线的意义，我们来看下面这个例子。
小明年薪12万，小红年薪8万，夫妻俩年入共20万，这20万就是夫妻俩这个小公司的合并权益。他们3成首付买了一套200万总价的房子。他们没有其他任何负债。家庭又不存在什么预收款，所以他们的资产负债率就是贷款额140万/200万刚好是70%。第一道线刚好达标。假设他们每月还贷8000元，每月生活开支4000元，截止去年年底的储蓄是5万。
很不巧的是，在房企工作的小明在2021年最后一天被裁了。这个小家庭的合并权益就从20万变成了8万。夫妻俩现在的总资产最多是小红年入的8万加上5万储蓄为13万，如果要保证房贷的偿还。那就还剩下13-9.6=3.4万。只够夫妻生活8.5个月。我们代入到净负债率公式中就会发现。净负债率等于有息负债9.6万-8.5个月节点下的货币资金也就是5万-3.4万=1.6万得到8万，再除以8万也就是100%的净负债率。恰恰代表第8.5个月的时候，夫妻俩开始资不抵债了。如果按照一年的时间来计算，夫妻俩一年的生活开销是4000*12=4.8万，一年节点下的货币资金就是5万储蓄减去4.8万等于0.2万。净负债率就是9.6万的年房贷减去0.2万再除以合并权益8万就是117.5%。净负债率已经超标。现金短债比就是5万除以9.6万=52%。也没有达标。三道红线非常直观的描述了家庭这个“合伙企业”的风险程度。大家也可以用三道红线算一算自己家的财务状况。
三道红线将负债的危险程度进行了量化，为三大攻坚战之首的“防范重大风险”提供了最直观的工具。
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。
小明和小红这种情况就属于橙色档了。小明和小红如果房贷还不起了，第一时间想到的解决方法是什么？借钱呀。房企的思路也是一样的，我自己的现金不够还债，我就去借钱还债。
但三道红线规定了房企的借债规模。
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
恒大就是其中的红档房企，不允许增加有息负债。上期说过，高周转模式下，只要现金流能够一直维持，这个游戏就能一直玩下去。我身为高周转房企虽然有高债务，但我可以通过拿地获得贷款来偿还将要到期的债务，就和有些人开好几张信用卡滚动刷是一样的道理。但是三道红线让红档房企无法通过新增贷款来还之前的贷款。房企剩下的唯一一条融资路径就是回款，快速卖房来获得现金偿还债务。所以我们看到了恒大陷入流动性危机之后开始打骨折降价卖房，直接让多个城市发布了“限跌令”。恒大的暴雷和媒体对“限跌令”铺天盖地的宣传逐渐瓦解从第一次狂奔开始，群众心中“房价永远涨”的共识。2021年，银行开始对资金监管严格把控。降价也不能降，回款回的也慢。恒大等暴雷房企只能面临一个选择：割肉。众多面临流动性危机的房企开始将项目打包，对外销售资产获得现金以度过难关。
恒大的暴雷加速了市场的下行，从第二次集中供地开始，“流拍”二字开始集中出现在各地的土拍战报上。并且从集中供地的22城开始蔓延向全国。流拍的土地，大多是没有房企报名导致的，和一批次的盛况形成了鲜明的对比，房企为什么突然这么谨慎了？恒大真的起到了“杀鸡儆猴”的效果并且效果这么好？当然不是。除三道红线外，国家出台了一系列政策，这些组合拳拳拳击中要害。
先看楼市。首先是经营贷炒房的问题。2020年12月31日，央行、银保监会为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”。
将全国的银行分为五档，第一档为中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，五个档位从上到下上限越来越低。个人房贷规定上限后，银行开始将有限的房贷额度调整到新房市场，二手房市场几乎停贷。你不是想用经营贷坐庄炒房吗？坐庄炒房成功的前提是有人接盘，我把二手房房贷全停了，大家都去买新房。二手房没了需求价格自然就降了，价格如果一直降，炒房客有可能算上资金利息后分文不挣，甚至亏本；就算有人接盘，合同签了，房贷下来都是猴年马月的事情，投资时间拉长带来的资金利息依然会让炒房客面临爆仓。所以在炒房客面前只有一个选择：降价要求全款买房。所以我们会看到，自从二手房停贷后，市面上有许多低于市场价不少但要求全款的二手房。
另一方面，各地区开始严查经营贷违规流入楼市的问题，凡是证据确凿的，统统立刻将本息还上。从这两方面对经营贷炒房堵死。楼市的另一个政策要点就是在原先的“五限”基础上增加了一个“限离”。在第二次狂奔中已经提到过，合肥在2021年年初开始将离婚不满两年的夫妻按照原家庭房查。东莞、上海等地也推出限离政策，合肥东莞都是两年，上海则是3年。假离婚买房在这些城市成为历史。
土地市场的组合拳比较多。首先就是对马甲的围堵。东莞、苏州等地发布政策补丁。凡是往上追溯发现母公司为同一公司的，该房企旗下所有壳公司都会有一到三年的时间被禁止在本市范围内参拍，不同城市规定时间不同。限制马甲的同时，还限制了保证金和土地款的资金来源。房地产上下游企业提供的资金也就是“供应链融资”、金融机构提供的资金都不允许作为保证金和土地款的资金，房企只能用自己的现金来参拍。在两集中环境下，房企现金有限，不得不对全国各城市的土地做出战略调整，放弃三四五线城市、放弃一些相对不那么优质或者利润较低的地块。于是我们就看到了2021年下半年开始，各城市尤其是三四五线城市开始出现大规模流拍。这条规定是个范围伤害，不仅直接卡死了前融和前前融，还让中国平安旗下的平安不动产直接取消了住宅业务，进行了大刀阔斧的组织变革。在以前，平安不动产是万科、中海、龙湖等房企的爸爸级合作方。他们拿的不少地都靠中国平安财务投资。这个规定出来后，中国平安只能专心做自持业务了。2021年7月，又一政策补丁发布。纳入三道红线监管的房企，拿地金额不得超过销售业绩的40%，直接限制房企的业绩规模，从源头上压制房企负债。
中央对房企做出约束后，开始对地方政府也做出约束。规定各地土拍溢价率不得超过15%，并且不得以竞配建、竞自持等变相增加土地成本。这条规定是对土地价格的直接控制，充分说明了国家对于房地产的态度：不是一棒子打死，而是给予适当的利润，结合“三道红线”、“两道红线”的政策，让房企去杠杆，引导房地产行业从无序扩张的状态转向良性发展的路径。同时也提醒地方政府不要过于依赖土地财政。
从以上的组合拳政策我们能看到的是，这一轮调控和前两次狂奔有明显的区别，这一轮调控围绕着金融展开，十分强调去杠杆和现金的重要性。已经高周转习惯了的房企，突然发现以前的玩法走不通了。“三道红线”拟定了一个大框架，你只要还想发展，就不得不降负债。“两道红线”限定了房地产贷款即开发贷等各种房企融资，直接限制了房企开发贷的规模，那些习惯高周转、手头没有现金的房企十分痛苦。预售资金监管在这个时候也很严格，“限跌令”也不让你降价快速回款。房企激进拿地，利润极低甚至亏本，自己把现金这条路堵上了。一切能来钱的来源都被节流。于是我们看到那些激进拿地的房企开始一连串暴雷。
也只有痛彻心扉的教训，才能让习惯了高周转的房企深刻反思：依赖负债的现金流游戏已经玩不通了。手握充足现金才能有长远的发展，要有现金，就必须有利润，就不能拿贵地。所以在一系列政策的引导下，一个平稳的、能保证利润的土地市场的重要性不言而喻。
在房企暴雷和二手房降温的持续笼罩下，第三次狂奔终于落下帷幕。并且这次落幕和以往不同，群众看到了没有“大而不倒”，看到了房价不是真的不会降，原先没有人放在心上的“房地产长效机制”不是说说而已，“房价永远涨”的共识开始瓦解。一个又一个问题开始在越来越多人的心中出现：“中国楼市的未来到底怎么走？是涨是跌？现在到底要不要买房？”
2021年下半年开始的土市流拍和楼市降温，已经证明了房地产长效机制的威力。两集中的深远意义是什么？拿地销售比不超过40%又会带来怎样的影响？房地产长效机制将带领中国楼市走向何方？
终章: 房产税、租赁住房与租售同权
欢迎来到《激荡三十年·房地产的功与过》最终章。在百年未有之大变局的环境下，中国房地产也将在2022年开始未有之变局，这场变局的关键词就是——分化。城市之间、板块之间会出现分化，房企与房企之间会出现分化，有房群体和无房群体甚至细化到有房群体内部也将出现深刻的分化。前面5期视频我们一起回顾了历史，看到了在将近三十年的时间里，中国蓬勃发展的根本逻辑和彰显人性贪婪的资金游戏。这一期，我将以中国经济和房地产的现状和已有的政策为出发点，对未来中国房地产的发展趋势做出预测。当然，如果发生了不可抗力，比如第三次世界大战，这些预测全部作废。但在稳定的经济环境下，这些预测可以作为你做出选择的依据。
如果用一句话概括过去二十多年来的中国经济，那就是“以房贷获取居民未来三十年的储蓄作为启动资金，以房地产-土地财政-基建的循环为基础的投资这驾马车作为核心驱动，迅速做大经济总量”。重投资、重基建的经济模式和户籍改革飞速推进城市化，形成大城市和城市群进一步吸纳人口,创造了巨大的增量市场，让我国来到了世界第二大经济体的位置。同时，从GDP增速的走势和房价涨幅的同步可以看出，基建和房地产的循环在前三次经济面临下行压力时确实有效带动了经济复苏。
这二十多年的经济建设取得了辉煌的成就，是这个模式的“功”，但这个循环在二十多年里在经济、技术、思想文化三方面形成了三大症结：
居民负债高企，消费这驾马车的潜力被榨干
资金脱实向虚与社会思潮转变，产业升级困难
婚育成本高昂，年轻人生育意愿低；贫富差距迅速扩大，经网络传播后加速社会思潮的转变，进一步压抑生育意愿。
这三大症结相互影响，构成了一个逻辑闭环。
自加入WTO以来，我国的实体经济集中在劳动密集型的低端制造业，利润低，居民收入提升慢，消费动力有限。居民的内需不足以消化庞大的产能，好在乘着全球化的东风，通过外贸消化了大量产能，但我国产品对外销售的主要途径是快速打开市场的“薄利多销”，形成了“内需不足，外需充沛”、利润一直无法提升的死结。另一方面，房价的上涨带动了居民负债的快速提升，负债提的快收入却不涨，造就了两个结果，一来是消费的空间进一步被压缩，二来生育率下降。同时，房价的暴涨快速拉开了贫富差距。贫富分化伴随着互联网的快速发展冲击着每一个人的神经，“勤劳致富”的传统观念受到冲击，加速了社会思潮的转变。“仇富”和“躺平”进一步降低生育率。消费主义教化出“主动拜金”的人群，以房价为主的快速提升的生活成本则让许多人被动“拜金”，整个社会都在“向钱看”。人才流向高收入的金融互联网房地产，在这种社会背景下，还能静下心来钻研技术研发的人员少之又少，技术突破困难，产业升级的内部困境也就形成了。随着城市化的发展和平均收入的提高，劳动力成本上升，实体企业对于生产要素的重心从劳动力转向资本，通过机器的普及代替劳动力降低成本。但房价上涨让资本看到了更容易牟利的选择，实体产业的资本开始脱实向虚，资金疯狂涌入房地产，房价进一步上涨，提升居民负债，消费进一步萎缩，实体越来越难，三大症结形成闭环。
国家做了许多动作来破解这个闭环，最重要的就是对生育率三座大山的整顿：房地产、教培、医疗。人口是经济的基础，我国过去二十多年靠投资拉动，投资拉动的底层逻辑是土地红利和人口红利的支撑。人口规模的下降又将带来需求市场的萎缩。如果说过去中国经济发展的主要矛盾是钱。那么从现在开始，中国经济的主要矛盾是人。人的问题包含三方面，一是消费，二是人口，三是思想文化。
对房地产和教培的整顿，就是解决人的问题的第一步，但恰恰是这些整顿造成了连续且密集的三次“预期下降。” 2021年5月21日，“双减”意见通过审议，随后教培行业哀鸿遍野。大量教培工作者失业或转行。以前我们都以为，日子会越来越好，收入会越来越高，但国家对教培行业的重拳出击，让群众开始意识到，那些远期来看不利于国家发展的行业是有可能消失的。这是第一次预期下降。2021年9月，恒大暴雷让房企开始重视三道红线的影响。长效机制对房地产的整顿不像教培行业那样立竿见影，三道红线从2021年1月1日起执行，到了9月恒大暴雷才开始显现出效果。但是房地产及其上下游行业占GDP比重的17%，整顿房地产带来了更深远的预期下降。2021年三季度末，大量房企开始大规模裁员，失业群体进一步扩大。房地产行业的资金链紧张让上下游产业同样面临裁员危机。三道红线刺破了房企的债务泡沫，恒大暴雷和土市流拍进一步冷却楼市，带动了楼市泡沫的挤压。根据国家统计局发布的中国经济一季报，2022年1-3月，住宅销售面积下降18.6%；住宅销售额下降25.6%，意味着住宅销售单价下降了9%。第二次预期下降的效果已经显现，但是房地产和中国经济联系深远，对房地产的整顿才刚刚开始，稍后会详述。互联网行业的“毕业潮”和上海疫情带来了第三次预期下降。对房地产和教培的整顿是为了搬走年轻人身上的三座大山，降低年轻人负担，提高生育意愿，出发点完全正确。但连续、密集的“毕业潮”和疫情的叠加，大大降低了群众预期。
从今年开始，居民储蓄意愿大幅提升，意味着大家都开始选择储蓄而不是消费，越来越多的人除了日用品之外基本不消费，连续三次预期下降让群众开始对未来保守估计，加强储蓄抵抗风险。
由于国外疫情和战争的影响外贸订单下滑、国内由于疫情的影响多地实体产业停摆。正如2021年底中央经济工作会议提出的，经济发展面临“需求收缩”、“供给冲击”“预期转弱”的三重压力。
这时候可能有同学会说，这不就是第一次和第二次狂奔之前的情况相加吗？一来内部信心不足，二来外部美元加息，接下来不就是重回宽松货币政策然后第四次狂奔？
不，短期之内，甚至以后都不会再有第四次狂奔了。我知道大家看到今年多个城市开始放开限购，降低首付甚至重启棚改货币化，以为狂奔又要开始了。但我明确告诉大家，今年不会有第四次狂奔。为什么这么说？
取消限购、降首付、降利率这些政策起不到任何作用。为什么？因为这些政策没有办法直接产生需求。
需求包含两方面内容，一是购买的意愿，二是购买的能力，也就是有没有足够的钱。第一次狂奔时，房价还很低，大家有购房意愿也有钱；第二次狂奔时，棚改货币化让部分群众有了钱并且被动有了购房意愿加入购房大军。第三次狂奔，炒房客通过经营贷获得了充足的购买力，再加上他们本身就具有的炒房意愿，成为了楼市的第一批需求。他们拉动房价上涨后，刺激出了无房者的购房意愿，让还有购买力的无房者通过各种手段进入楼市成为经营贷炒房客的接盘侠。
各地出台的降首付、降利率这些是鼓励群众负债购房，在当前群众疯狂储蓄的环境下，谁还愿意背负债？在楼市下行的环境下，群众对于房价上涨没有预期，自然不会有购房意愿。限购取消看似放开了需求，实际上放开的是多房者的需求，或者说富裕群体的需求，毕竟取消限购与否对于无房者、刚需客来说没有任何区别。这些富裕群体精得很，看不到甜头是不会掏钱购房的。什么是甜头呢？放水。前三次狂奔的共同点是什么？都在经济下行期，都采取了宽松的货币政策。富裕群体为了避免货币贬值带来的财富缩水，率先进入楼市，带动了房价的上涨。也在房价上涨中挣得盆满钵满。正是因为有这样的“吃螃蟹的人”，带动了房价上涨，才能刺激出更多的购房意愿。总结一下就是，只有印钞才能产生需求。肯定有同学要说了，最近不是宣布降准了吗？
4月15日，央行宣布将在4月25日降准0.25个百分点，释放金额约5300亿。这是历史上首次降准25个基点，以往都是50个基点起步。为什么这次降准这么少？
我们看一下央行对于这次降准的解释。
流动性处于合理充裕水平2.密切关注主要发达经济体货币政策调整。这两点一方面说明了市面上的钱是足够的，不需要降准来释放更多货币，关键在信心不足，钱没有流动起来；另一方面，美元加息周期下，我国货币政策的空间不大。这次降准后，存款准备金率仅有8.1%。如果在这时恢复全面宽松的货币政策，等到美元加息周期过去后，重新进入宽松周期，我国货币政策的子弹将所剩无几。从长远考虑，当前货币政策的空间非常有限。
这次聊胜于无的降准就是在降低以开发商、炒房客为首的人群对于放水的预期，告诉他们“甜头”是不可能再有的。
更重要的是，我们回归三大症结来看。如果在当下还继续选择宽松的货币政策，作为资金蓄水池的房地产，将无法避免地吸纳更多资金，让炒房客有充足的子弹继续坐庄炒房，造成房价继续上涨，内需不足、生育率下降、产业升级困难的三大症结将更加严重。所以当前的经济政策只能是“控房价、提信心、促消费”。2022年将是中国经济结构转型的关键期。靠投资基建拉动经济，早期效果立竿见影，但存在边际递减效应，在如今较高城市化水平下效果有限。外部形势剧变，战争和疫情让外贸需求处于极不稳定的状态。三驾马车中能够选择的，只有消费。要促进消费的提升，首先要做的就是“控疫情”。上海的疫情必须尽快控制住。其次要做的，就是“促消费”。
3月8日，央行宣布今年向中央财政上缴超1万亿元利润。许多人将其解读为变相降准50个基点，实际上这个动作和降准有本质区别。降准是增加商业银行的可用资金，不一定直接带来信贷，一季度居民贷款低于去年同期水平，大家都选择了储蓄而不是贷款。并且降准带来的信贷不一定能流入该去的地方，比如引发第三次狂奔的经营贷。而央行上缴的利润则是让中央财政有足够的子弹去进行转移支付和支持实体经济，直接流向实体和民生，有些计划经济的味道。这预示着今年的政策主体不会是货币政策，而是财政政策。也从另一方面解释了为什么降准不及预期。在中央财政政策的直接调节下，消费券、企业补贴等一系列疫情初期的政策将会再次启动。
要促进经济结构从投资主导往消费主导，要做的第三点，就是“控房价”。就需要请出上期说过的房地产长效机制。
以三道红线和两道红线为代表的金融端政策，是房地产长效机制最具杀伤力的管控手段。以土拍两集中政策为代表的供给侧改革，则是房地产长效机制的核心。
两集中政策会带来什么？
高周转那期我说过，房企现在的平均开盘时间是6个月。集中供地让房企在同一时间获取土地，六个月之后就是房企的同步开盘。去年下半年集中出让的土地，都会在今年集中入市，市场上突然的供应量暴增会让购房者有更多的选择，供需角度的房价上涨动力会被封死。那些原本就有高库存的城市，今年的楼市会因为集中供地集中开盘变得更加惨烈。开盘往前追溯，就是集中出让后集中开工。高周转那期我说过，高周转房企会让总包单位提供无息资金并且对总包单位的工程支付会一直延期。集中开工对总包单位的需求集中在同一时间段，会让议价权从房企转移到总包单位身上。总包单位会选择能够按时支付、不用垫钱的房企。高周转房企的供应链融资被堵死，总包单位的收入节奏回归正常，农民工的工资拖欠也就解决了。两集中带来的第三层就是资金周期的重合。在三道红线政策下，房企不得不用现金拿地。三道红线就类似于用德智体美劳衡量优秀学生一样，筛选出优质房企。这些优质房企拥有更多的现金和负债额度，自然能在两集中之后的环境下拿到更多的地。那些高周转高负债房企由于缺乏现金，土拍入场券会越来越少，长此以往，高周转房企会逐渐退出游戏。房地产行业的负债规模就得到了控制。优质房企有哪些呢？大多数是国家队，三道红线对于国家队是极大的利好，民营房企的生存压力会越来越大。
并且，过去的房地产繁荣，建立在70、80后进城买房释放人口红利的基础上。随着人口增量的逐年下降，购房需求会逐渐萎缩，房地产市场的总量也会逐渐下降。从2018年开始，房地产销售面积连续三年保持在17亿㎡，行业规模到顶。而今年，就将是房地产行业的拐点。从今年开始，受制于人口规模和城市化进程，房地产行业总量将开始进入下行通道。规模萎缩后，未来的房地产行业不需要200多家全国性房企。2022年1月，房地产并购贷不计入三道红线，46家房企开始割肉，积极寻求国企和央企的并购。今年，将是房地产行业的并购元年。那些面临债务危机的房企将逐步被收购、退出房地产市场。另一方面，还记得上期说过的40%红线吗？房企拿地规模不得超过销售业绩规模的40%，这意味着什么？高周转那一期我说过货地比的概念。我拿地只能有去年业绩的40%的规模，那我必须要做到2.5的货地比，才能保证我的销售业绩不会下降。在当前的土拍市场下，大多数地区的土地出让都带有一定比例的自持租赁住房，直接把货地比按在了2.2以下。所以房企在一二线城市的拿地只会导致自己规模逐年缩小。那房企想增长规模怎么办？还是收并购。收购暴雷房企项目支付的收购款，虽然也受40%红线的约束，但是割肉的房企卖项目的价格低于土地价格，货地比有希望突破2.5，有利于规模增长。这就是从今年开始的，地产行业的分化。房地产行业逐步进入以“国家队”为主体的国家高度控盘时代。
另一方面，两集中环境下，城市和城市内部的板块也会发生分化。由于集中供应，房企要把钱花在刀刃上，首先要筛选人口、产业、经济基本面向好的城市，然后筛选这些城市中最优质的板块。所以我们看到，从去年的两集中开始，长春等城市流拍严重，长三角城市土拍火爆。细化到城市内部，还是拿合肥举例。今年一批次，滨湖新区土地全部摇号，但新站区无人报名。这就是两集中政策下，城市之间和城市内部板块的分化。房企会帮我们筛选出那些最优质的城市和板块。
所以，短期的购房建议就有了很清晰的标的。那些品牌房企会去土拍的城市和板块，就是你接下来可以选择买房的地方。越是能够到达土拍摇号阶段的板块越值得买房。而那些全国性房企不去土拍的城市，大多是人口流出、产业空心的城市，在未来将不可避免的“鹤岗化”。
两集中政策进一步深入展开，其实是中央和地方的博弈。为什么这么说？我们来看一下去年杭州三次土拍的变化。第一次集中供地时，杭州土地出让金1178亿，占到了22城集中供地出让金总额的40%以上，但第二次集中供地，杭州总共供应31宗土地，流拍了17宗，流拍率达到了55%！为什么会这样？一来是三道红线和两道红线的监管让房企只能用现金去拿地所以房企只能放弃一些相对较差的地块，二来是三道红线监管下，房企未来发展的好坏取决于现金储备的多少，现金直接来源于利润，所以那些不赚钱的地不管位置有多好，房企都不会去报名了。第三，上期说过一批次期间，滨江在杭州拿地只有1-2%净利率和宋都因为没利润退地的故事，杭州在二批次调整了住宅限价，让许多地块的住宅限价提高了500块。试图在土地价格不变的情况下增加房企利润，然而事与愿违，流拍率极高。为什么我给房企涨价房企还不来拍地？因为此时房企预期已经严重下降。杭州政府把住宅限价调整到25500元/㎡，比之前贵500块，但是我开发商对后市预期悲观，认为这块地只能卖2万2，地价还是那么贵，我铁定亏本，所以我坚决不报名。好在杭州政府痛定思痛，在第三批次降低了土地价格，给与了开发商适度的利润空间，杭州的第三批次土地全部出让。
杭州的案例能够让我们看到两集中这个政策背后，中央和地方博弈的逻辑。中央推出三道红线和两道红线后，房企如果没有足够的利润和现金就只有死路一条，不得不停止高负债驱动的亏本拿地动作，回归理性研判项目的状态，这块地不管多好，只要不赚钱，我就坚决不报名。由此倒逼地方政府降低土地价格。毕竟地方政府如果坚持不降地价，无人报名土地出让收入就是0。大家一直说的“面粉价格”终于下降了。二批次集中供地，22城均出现大规模流拍，三批次集中出让时，多地下调了土地价格，给予开发商利润。这就是两集中政策的深远意义：房价上升的源头之一——土地价格得到了控制，房地产市场回归稳定健康迈出了最核心的一步。
在美元加息周期下，短期的房地产市场缺乏货币政策的刺激，将在长效机制的供给侧改革和金融端管控下，持续维持在稳定的状态，缓慢释放泡沫。等美元加息周期过去后，我国货币政策将会获得一定空间，房地产市场的涨跌将形成分化，也就进入了长期的房地产管控。
长期的房地产长效机制有一个明星政策，就是大家期待已久却又不得不停止的税制改革——房产税。
之前大家对于房产税这块有很多的问题，主要是这些：房产税能不能降房价？房产税能不能取代土地财政？还有就是为什么今年不具备房产税出台的条件？这些问题我会一一解答。我们来看看重庆、上海和美国的房产税政策对比，先说重庆。重庆针对三类住房征收房产税：独栋别墅、高档商品房、在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人的第二套住房。第三条意思就是打击投资客但允许投资客在重庆投资一套，从第二套开始就要交税了。我们重点看一下第二条。重庆的高档住房标准是什么？
根据重庆房产税试点政策：高档住房是指高于主城新建商品住房建筑面积成交均价两倍的房子。重庆住房和城乡建设委员会网站公告了2022年最新税线为25820元 /㎡。重庆的这种房产税模式，我是非常不建议的。为什么？买过二手房的同学会知道，在二手房买卖中，有这样一种存在：差价。比如我要买的二手房是200万，以200万的价格进入房管局交易系统要交不少税。我就去和房东商量，我们按照150万的价格交易，剩下50万用装修款的名义直接打给房东。然后这套房以150万的价格进入房管局系统后，收的税也是按照150万来计算的。剩余这50万，就是差价。这是二手房交易中非常常见的操作方式。如果我在重庆交易二手房，我也可以按照这种操作来人为将房价降低到25820元/㎡之下来“省掉”房产税。如果所有人都这么操作，从房管局的数据来看，二手房确实降价了，房产税管控卓有成效。但事实上真的是这样吗？等到第二年刷新2倍均价的时候比25820元/㎡低，比如到了20000元/㎡，那么“房价”进一步下降，差价进一步上升。真正的房价问题还是没法解决。所以从价格角度建立纳税标准是有很大漏洞的。接下来我们看看上海的政策。
上海本地居民首套免税，从第二套开始纳入征收范围。外地客户购买的新房不管是首套还是二套都在纳税范围内。上海按照60㎡/人作为免征点。超过部分按照住宅交易价格的70%来计税，税率为0.6%，如果房屋单价低于上海均价两倍（含两倍），税率减免到0.4%。举个例子，我是个外地人，买了一套200㎡的上海豪宅，单价20万。我家里目前只有我和我老婆两个人，那么免征面积就是60㎡2=120㎡。剩下的80㎡就是应税面积。20万已经超过上海均价的两倍，那么税率就是0.6%。我每年要缴纳的房产税就是80㎡20万70%0.6%=6.72万。说实话，4000万总价的豪宅，每年房产税只要交6.72万，四舍五入就是不用交啊。上海这个房产税政策真的是聊胜于无。那如果是名下有大量房产的收租者呢？假设我是在上海收租的房东，我名下有40套住宅，每套都是100㎡，我家一家三口，这些房产单价5万，此时每年要交的税是多少呢？（40100-180）570%0.4%=53.48万。看起来好像是房产税能对房东形成打击的样子。但如果房东把这部分房产税分摊到每一个租户身上呢？假设每套房都有3个租客。这53.48万均摊到所有租客身上，月租只要提升53.48/（（403）12*）=371元，也就是说，我只要把每个租客的月租金提高371元就可以覆盖这部分支出。所以不管是买房还是租房，上海的房产税制度都很难形成打击作用，反而会让房东将房产税转嫁到租客身上，更别说对房价的抑制作用了。
美国是按照单套住房的评估价直接乘以税率计算房产税，不管是否首套都要征收。全美各州的税率从0.8%-3%不等，比如新泽西州的税率是2.3%。按照新泽西州的政策，200万评估价的房子，每年要交的房产税就是4.6万。这个税率才是我们应该对标的。按照2.3%的税率，4000万的豪宅每年要缴纳92万的房产税。拥有40套房的房东即便首套给予免租，一年也要缴纳448.5万的税，均摊到每个租客身上，必须把房租涨价3115元才能覆盖掉房产税。租客是完全不能接受这种幅度的租金暴涨的，房东不得不卖房。
我国不论出台什么样的房产税政策，在统计的时候都要和限购政策一样按照户来统计。既然是按照户来统计，肯定有同学反应过来会发生什么了。我国的房产持有情况复杂，为了保障真正的刚需客的权益，首套房肯定是免税的。毕竟刚需奋斗了那么多年才买上了一套房，结果还要征收房产税，增加生活负担，是非常不公平也不现实的。在房产税刚出台的时候，多房者为了避免征收房产税，第一时间想到的不会是卖房，而是离婚和过户。举个例子，小明和小红兄妹俩一个20岁一个18岁，两个人都可以按照单独的户来计算房产。他们的父母总共拥有10套住房。这时候他们的父母会怎么做呢？先把自己名下的优质房产挑出来，分别过户给小明和小红各一套，然后是爷爷奶奶外公外婆这边，如果老人家们愿意离婚那能分掉的房产更多。一下子能分掉4套。这样父母手上的房产分掉了6套，还剩下4套。父母二人离婚，每人各保留一套，把2套相对较差的房产卖掉，这样就能保证一家人每个人都是首套房，都能免税，并且最大程度上保留了自己的房产，仅仅是卖掉2套而已。
离婚和过户是多房者在房产税正式出台时保留自己房产的最佳选择。如果老人家们传统观念较强，不愿意离婚，那结果就是得卖掉4套。当然，如果多房者的子女未满18周岁，这种操作的空间会进一步降低。卖掉的房产得上升到6套，但他们还是能保留4套房产。
所以有两个趋势十分明显了：一来是房产税出台的时候，最好能够配套出台房产税领域的“限离”政策。和限购领域一样，让离婚不满两年或三年的夫妻必须按照原家庭审核房产税税基。二来是房产税政策出台到开始执行期间，市场上将会有不少低于市场价的房源释放出来,争取在房产税执行之前卖掉。如果房产税领域的“限离”能够配套出台，低价房源的释放将会形成抛售潮。这段时间是真刚需上车的最后一次机会，等这段抛售潮过去之后，多房者手上保留的都会是最优质的房产，房价又会重新回归上升通道。
为什么这么说？
刚才已经计算过，即便是按照200万总价，2.3%的税率来计税，每年也就是多缴纳4.6万的房产税。有资格缴纳房产税的人，都是要买至少第二套房的人。当房产税正式铺开后，对于下定决心要买第二套房的人，房产税就和契税增值税一样，是你在买房的时候就要考虑的成本。每年要缴纳的房产税就是小号的房贷，大号的物业费。所以从长期来看，房产税并不能抑制房价的上涨。只会在宣布推广到刚推出的这段时间，加速多房者出清手上相对较差的房产。待出清完成后，房价又会重回上升通道。第二个问题，房产税能否取代土地财政？我们来算一笔账，从1998年到2021年，全国已竣工住宅总面积133亿㎡。假设首套房也需要缴纳房产税，税率统一2%。根据国家统计局数据，2021年全国均价10136元/㎡。那么需要缴纳的房产税就是2.66万亿。2021年全国土地财政收入是多少呢？8.7万亿。即便将首套房也计入税基、税率2%，也不足以取代土地财政。房产税能取代土地财政的说法是不准确的。政府的财政收入包含三个方面：一般公共预算收入，也就是各种税收、政府性基金预算收入，土地出让金就在这里面，国有资本经营预算收入。2021年全国财政收入30.57万亿，其中地方总收入20.82万亿。土地出让金是8.7万亿，占全国财政收入的28%，占地方总收入的42%。如此大体量的收入，短期内难以被取代。但是随着城市化的逐渐饱和与人口红利的消失，土地出让收入的规模必然会逐渐萎缩。房产税可以填补土地出让收入萎缩后的那一部分财政来源，支持财政的正常运作。这一点也可以说明，房产税的出台是必然的。
第三个问题，今年为什么不具备房产税出台的条件？今年预期转弱、三大症结同时暴露。在这样的环境下如果出台房产税，低预期的多房者会因为房产税这个即将到来的成本选择卖房，像刚才说的一样把相对劣质的资产出清，出现楼市抛售潮，将会进一步加剧预期的下降，极有可能引发楼市恐慌抛售和踩踏，楼市泡沫破裂的风险将加大。我们需要的是楼市的软着陆而不是直接爆炸，直接爆炸的后果参考日本。所以今年不出台房产税的原因，除了我国房产产权复杂、房产审核难度大的制度建立难点之外，最大的因素是经济形势的下行预期。只有在经济回归上升通道的时候，房产税才具备推进的条件。
也许有人会问，既然房产税无法抑制房价上涨，房价的问题不就无解了？只靠房产税一个政策当然解决不了问题，房价的远期控制需要几个政策通力合作。比如租赁住房。如果我说未来大多数年轻人的住房选择不是买房，而是租政府运营的优质长租公寓，可能你会认为我在扯淡。但是，世界上确实有一个发达国家，他的租房人口占总人口的55%。政府对租房市场提供了非常健全的法律保护。租金在15个月内不得上涨，3年内不得上涨超过50%。超出规定者不仅会被罚款，还会被监禁，严重者甚至最高判处10年监禁。在法律保护和大量租房补贴的支持下，群众的生活成本大大降低，乐于租房乐于消费。这个国家的生育率从2006年起逐步回升。这个国家，就是德国。
当然，不同的国家有不同的国情，我们当然不会照搬德国的政策。我国今后的住房市场发展将会是这样的图景：刚毕业的年轻人和低收入群体通过网上租赁平台租政府提供的租赁住房，这些住房租金相对市场上的租金水平较低且品质更优。并且政府提供的租赁住房会叠加一项重大政策：租售同权。通过落户和子女入学政策和租赁住房绑定，让租赁住房成为城市抢人大战的利器，吸引年轻人落户安家。市面上多房者提供的普通出租房源则没有租售同权的“特权”。这将使得市面上的房源租金上涨动力有限。同时，这类带有租售同权性质的租赁住房，也将让小面积商品房的价格被直接打下来。老破小将在这个时代彻底成为劣质资产。
叠加租售同权的租赁住房就是新时代的福利分房。这些相对低租金的房源将彻底解放年轻人的消费，降低婚育成本提高生育率。另一方面，住宅限价会被取消。是的，你没听错，住宅限价会被取消。一些住宅品质较高的城市会率先取消住宅限价，为供给侧改革的最后一块拼图铺路。这个拼图就是：高品质住房。房价上涨的根本原因，是房地产吸收了超发的货币，成为泡沫被固定下来。只要没有新的资金蓄水池出现，房价就不会停止上涨。但在未来，100㎡左右的普通住房将由租赁住房牵制需求，上涨幅度只会维持在通胀水平。让攒够了钱的年轻人也能随时从“租房”切换到“买房”。当租赁住房全面推广后，还能有上涨动力的，只有大面积、高品质的改善型住房。吸收超发货币的任务将只有改善型住房承担。今年是改善人群换大房子、好房子的最佳时机。高品质住房将因为极高的价格提供大量的房产税。这部分房产税将直接成为建设租赁住房和转移支付的资金，成为共同富裕的重要组成部分。在这个图景下，现在的土地财政的规模，将由三部分组成。一是高品质住宅和普通住宅的土地出让金，这部分收入会因为城市化进程越来越少。二是高品质住宅贡献的房产税。三是租赁住房的租金。也许有人会问，这样不是扩大了贫富差距，加大了阶级固化吗？并不是，买房本身就是向国家租70年的产权，同时还背负了30年的房贷。租售同权的租赁住房则是无首付、极低“房贷”的“买房”。这种模式直接解放了房地产带来的居民负债，大大降低婚育成本，释放消费潜力和生育意愿，年轻人有了更多能存下来的钱之后，才能提高生活质量，才能专心做他们想做的事情，才能进一步改变社会思潮，推动研发专精和产业升级。将三大症结解放成良性的闭环。高品质住房则是和对富人的偷税漏税监管一个性质，对购买高品质住房的群体开征高额的房产税，从而压制顶端的这部分房价上涨幅度。
4月6日，中央宣传部等17个部门联合印发《关于开展青年发展型城市建设试点的意见》，意见要求直辖市、计划单列市、副省级城市和地级市均为试点城市，要加快保障型租赁住房的供应。意见出台后，广东、江西等多省市迅速响应，相比过去的供应规模提高了好几倍。
郑州更是提出要在2年里筹集40万套租赁住房，占郑州人口的三十分之一。截止目前已经完成了12万套。说实话，出了这个政策，郑州的库存更难去化了。
4月15日，北京正式启动4个保障性租赁住房试点。有意向租住海淀、昌平、房山和朝阳平乐园项目的应届毕业生，可以通过网上申请在毕业后直接入住。这1000间租金低于市场水平的租赁住房，打响了新时代的第一枪。
也许有人会说，租赁住房不是每年都有么，北京这次为什么会是第一枪。一来是这次有了《意见》作为文件指导。二来是北京这次的政策属于租赁住房2.0阶段，吸收了之前舟山等地租赁住房直接吸纳应届生的政策优势和南京建立网络统一租赁平台的成功经验，为接下来将要入市的土拍竞自持长租公寓做了打板。上期说过，全国共有20个城市采用了竞自持政策。商品住宅中要有一部分拿出来做只能租赁的长租公寓。后来有些地方政府怕部分开发商不按照规定建设租赁住房，将政策升级为“开发商建设毛坯的住宅主体，政府按照一定价格回购，政府统一装修运营”的竞配建政策。这些土拍中的租赁住房和以前的租赁住房不同，以前的租赁住房大多是翻新一些厂房、酒店，这些土拍中的租赁住房和商品房位于同一个小区，拥有同样的建筑品质和园区绿化、物业服务以及地段。这些租赁住房将在明年后年集中进入市场，让年轻人可以以低租金和花了上百万资金的购房者住进同一个小区，其中更是不乏核心地段的项目。这些项目入市，将按照北京的模式，让应届生可以通过城市的租赁平台，申请这些优质小区的居住权。部分城市还会推出首年或者两年免租金政策，争取在明年开始的抢人大战中抢到更多的青年人才。随着时间的推移和经济的发展，租赁住房的面积也将从1.0时代的40-60㎡逐渐扩大，例如合肥的60-120按照不同比例配置。租赁住房面积的逐渐扩大，会逐渐分流刚需住宅的购房需求，让房价得到控制，逐渐走向三分模型的未来。
自孩童时期，我们接受的教育，一直是努力学习，报效祖国。我相信没有哪一位师长会在孩子小的时候教育他：你不努力学习，以后买不起房。安居乐业在这个时代似乎发生了本末倒置，安居是基础，乐业是目的。可是现在，拼命工作的目标却是为了一套房。房地产改革的核心方向就是四个字：青年友好。年轻人是国家的未来和希望，控住房价、提高收入，让年轻人有希望，国家才会有希望。政策的推进不会一帆风顺，更不会一蹴而就，相信时间会让我们看到，房价不再成为桎梏，每个年轻人都安居乐业，充满朝气，努力实现人生价值的社会。这个系列就用他的那句话作为结尾吧。世界是你们的，也是我们的，但归根结底，还是你们的。
